Waarom banken vaak maximaal 70 procent van de marktwaarde financieren
Je staat op het punt om een mooi chalet te kopen op Center Parcs of een bungalow op Roompot. Je hebt de financiering rond en je bank blijkt plotseling maar 70 procent van de marktwaarde te willen financieren. Waarom eigenlijk?
Je dacht dat je 100 procent kon lenen. Dit verschil is pijnlijk en zorgt voor een onverwachte eigen inleg van tienduizenden euro's. In dit artikel leg ik je precies uit waarom banken zo star zijn bij recreatiewoningen en wat jij kunt doen.
De 70 procent-regel: wat betekent dit voor jou?
De 70 procent-regel houdt in dat een bank maximaal 70 procent van de marktwaarde van je recreatiewoning financiert. De marktwaarde is het bedrag dat een onafhankelijke taxateur voor jouw chalet of bungalow vaststelt.
Stel, je koopt een luxe vakantiehuis op Landal GreenParks voor € 250.000.
De taxateur komt uit op € 260.000. De bank financiert dan maximaal € 182.000 (70% van € 260.000). Jij moet dus een eigen inleg brengen van minimaal € 68.000.
Dit is het verschil tussen de aankoopprijs en het gefinancierde bedrag, plus eventuele bijkomende kosten. Bij een recreatiewoning mag je de overdrachtsbelasting (10,4%) en notariskosten namelijk niet meefinancieren.
Die € 68.000 is dus je eigen spaargeld dat je direct moet inleggen. Deze regel is er niet om je te pesten. Het is een veiligheidsmaatregel voor de bank. Ze lopen een groter risico bij een recreatiewoning dan bij een gewone woning. Door de financiering laag te houden, verzekeren ze zich tegen een eventueel verlies als jij de lasten niet meer kunt betalen.
Waarom banken zo voorzichtig zijn bij recreatievastgoed
Banken zien recreatiewoningen als 'niet-primaire woningen'. Dat klinkt formeel, maar het betekent simpelweg dat het geen huis is waar je het hele jaar woont.
Het is een extra bezit. Als het financieel tegenzit, is de verleiding groot om de hypotheek van je vakantiehuis te laten voor wat het is en je hoofdwoning te beschermen. Banken weten dit en spelen erop in.
Daarnaast is de markt voor recreatiewoningen kleiner en grilliger. Als een bank een chalet in Drenthe moet veilen omdat de eigenaar failliet is, is de groep potentiële kopers veel kleiner dan voor een doorsnee gezinshuis in Amsterdam.
De verkoop duurt langer en de opbrengst is onzekerder. Die onzekerheid betaal jij via de strengere leennormen. Denk ook aan de bouw.
Veel chalets op vakantieparken zijn gebouwd met lichte materialen en hebben geen fundering zoals een stenen huis. Ze slijten sneller en verliezen sneller waarde.
Een bank ziet een oudere stacaravan of een chalet uit 2005 als een sterk dalend bezit.
Bij een gedwongen verkoop halen ze hun geld niet terug. De 70 procent-grens is hun buffer tegen die waardevermindering. Ook het park zelf speelt een rol. Parken zoals EuroParcs of RCN Vakantieparken bepalen wie er mag kopen en verkopen.
Soms moeten kopers eerst worden goedgekeurd door de parkbeheerder. Dit maakt de verkoop extra kwetsbaar. Banken houden hier rekening mee en financieren minder.
De taxatie: de cruciale schakel in je financiering
De taxatie is het moment waarop je financiering staat of valt. De taxateur kijkt naar de marktwaarde: wat zou dit object nu opleveren in de vrije verkoop?
Hij kijkt naar vergelijkbare objecten op hetzelfde park. Een recent verkocht chalet van hetzelfde type met dezelfde indeling is zijn leidraad. Voor een modern 4-persoons chalet op Roompot is dat misschien € 240.000, terwijl een oudere stacaravan op een kleiner park daar ver onder blijft. Banken werken met een zogenaamde 'loan-to-value' (LTV).
Bij recreatievastgoed is de maximum LTV 70%. De taxatiewaarde bepaalt dus je maximale hypotheek.
Een goede taxatie is goud waard. Een taxateur die de recreatiemarkt snapt, ziet de waarde van een ligging aan het water of een recent vernieuwd interieur.
Het is slim om een taxateur te kiezen die is aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en ervaring heeft met recreatiewoningen. Zij snappen de markt van Center Parcs, Landal en particuliere parken. Zij weten dat een verhuurde woning met een vast contract meer waard is dan een leegstaand object.
Een goede taxatie kan je dus duizenden euro's aan eigen inleg schelen. Let op: de taxatiewaarde kan lager uitvallen dan de koopprijs.
Dit is een vervelende situatie. De bank financieert namelijk nooit meer dan de taxatiewaarde. Als jij € 250.000 biedt, maar de taxateur waardeert het op € 230.000, dan is je maximale hypotheek € 161.000.
Je moet dan € 89.000 zelf inleggen, plus de kosten. Dit risico loop je bij een overbieding.
Varianten en modellen: hoe kom je aan dat extra geld?
De 70 procent-regel is hard, maar er zijn manieren om de financiering rond te krijgen. Veel kopers combineren hun hypotheek met hun eigen vermogen.
Spaargeld is de makkelijkste oplossing. Zorg dat je minimaal 30% van de marktwaarde plus de bijkomende kosten (10,4% overdrachtsbelasting en notariskosten) op je rekening hebt staan.
Een tweede optie is een persoonlijke lening of doorlopend krediet bij dezelfde of een andere bank. Dit noemt men een 'boeterente-vrije' top. Bij ING of Rabobank kun je vaak tot € 50.000 extra lenen voor een recreatiewoning, mits je inkomen dit toelaat.
Maak vooraf een goede vergelijking van de verschillende banken. Bekijk ook de beste bank voor je financiering. De rente voor zo'n consumptieve lening ligt wel hoger, vaak tussen de 7% en 10%. Dit is duurder dan je hypotheek, maar het helpt je aan het benodigde bedrag.
Sommige kopers financieren via de verkoop van spullen. Denk aan de verkoop van een eigen woning met overwaarde.
Als je je hoofdwoning verkoopt en gaat huren, kun je de overwaarde of een schenking van je ouders gebruiken voor de aankoop van een recreatiewoning. Dit is een strategie voor investeerders die volledig willen focussen op recreatievastgoed.
Er bestaan ook speciale 'recreatiehypotheken'. Aanbieders als Obvion of Aegon hebben producten die soms iets soepeler zijn, maar de 70% grens hanteren ze bijna allemaal. De rente ligt bij deze hypotheken vaak 0,5% tot 1% hoger dan een normale hypotheek. Bij een hypotheek van € 200.000 scheelt dat al € 2.000 per jaar.
Praktische tips om je financiering rond te krijgen
Het begint bij een realistische budgettering. Reken niet op een volledige financiering. Zorg dat je eigen inleg (minimaal 30%) plus kosten klaarstaat. Maak een lijstje:
- Marktwaarde woning: € 250.000
- Maximale hypotheek (70%): € 175.000
- Overdrachtsbelasting (10,4%): € 26.000
- Notaris en taxatie: € 2.500
- Totaal eigen inleg nodig: € 103.500
Zoek een hypotheekadviseur die gespecialiseerd is in recreatiewoningen. Een adviseur van een normaal hypotheekkantoor weet soms niet hoe ze een verhuurde bungalow op Texel moeten waarderen.
Een specialist kent de markt van Roompot en Landal en weet welke banken een extraatje doen voor vaste verhuurcontracten. Check het park voordat je biedt.
Mag er permanent worden gewoond? Mag je verhuren? Bij Center Parcs mag je vaak zelfs niet verhuren via Airbnb. Bij EuroParcs is verhuur vaak wel toegestaan.
Een verhuurgarantie van het park kan helpen bij de bank. De bank ziet dan een stabiele inkomstenstroom, wat het risico verlaagt.
Dit maakt ze soms iets coulanter bij de taxatie. Omdat je vaak wilt weten hoeveel je maximaal kunt lenen voor een chalet, is het slim om te onderhandelen over de koopprijs. Als je weet dat je € 50.000 eigen inleg mist, probeer de prijs dan omlaag te krijgen. Een verkoper van een chalet dat al een halfjaar te koop staat, is vaak bereid om € 10.000 tot € 20.000 van de prijs af te doen. Dat scheelt direct in je benodigde eigen geld.