Wat zijn de juridische gevolgen van illegale permanente bewoning voor je rendement?
Je staat op het punt een recreatiewoning te kopen en vraagt je af wat er gebeurt als je er toch permanent in gaat wonen. Het klinkt aantrekkelijk: genieten van je chalet of bungalow op een vakantiepark, maar de juridische gevolgen kunnen je rendement flink onder druk zetten. In dit artikel leg ik je uit wat de risico’s zijn en hoe je ze kunt voorkomen.
Vastgoedbelegger van recreatief vastgoed
Als belegger in recreatief vastgoed, zoals een chalet of bungalow op een vakantiepark, moet je weten dat permanente bewoning vaak niet is toegestaan. Het bestemmingsplan van het park of de gemeente bepaalt dat.
Toch zijn er plannen van het nieuwe kabinet om permanente bewoning mogelijk te maken, maar dat is nu nog niet het geval.
Je moet dus rekening houden met de huidige regels. Financiering via Bufr is mogelijk tot 75% van de marktwaarde, maar de rest moet je uit eigen middelen halen. Als je tijdelijke toestemming krijgt, bijvoorbeeld voor 10 jaar, loop je een herfinancieringsrisico.
Dat betekent dat je na die periode opnieuw moet onderhandelen over je hypotheek. Check altijd de parkregels en VvE-beperkingen naast het landelijke beleid. Een vakantiepark kan strengere regels hebben dan de gemeente. Vraag schriftelijke bewoningstoestemming voordat je financiering aanvraagt, zodat je weet waar je aan toe bent.
Investeren in recreatief vastgoed voor de verhuur
Investeren in recreatief vastgoed voor de verhuur kan aantrekkelijk zijn, maar permanente bewoning door huurders is een risico.
Als je een chalet of bungalow verhuurt aan arbeidsmigranten, kan de gemeente optreden. In Roerdalen leidde dit zelfs tot een dwangsombesluit. Je moet dus zorgen dat je verhuur voldoet aan de regels. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft uitspraken gedaan over illegale bewoning, zoals op 29 januari 2020 en 27 februari 2019.
Deze uitspraken laten zien dat de gemeente kan handhaven als je je niet houdt aan het bestemmingsplan. De staatsraad advocaat-generaal Wattel concludeerde op 4 april 2018 dat bewijslast bij de gemeente ligt, maar indicaties zoals hypotheekrenteaftrek worden gebruikt om permanente bewoning aan te tonen.
Houd rekening met box 1-fiscale behandeling bij structurele bewoning. Als je recreatiewoning als hoofdverblijf wordt gebruikt, verandert de fiscale status.
Dat kan gevolgen hebben voor je rendement. Verzamel bewijslast, zoals nutsverbruik en inschrijving, vóór een handhavingstraject.
Wat gaat vooraf aan de invordering?
Voordat de gemeente overgaat tot invordering, is er een heel traject. Eerst stelt de gemeente vast dat er sprake is van illegale permanente bewoning.
Dat kan op basis van een bestemmingsplan of parkregels. De definitie van permanente bewoning is als je er meer dan 180 dagen per jaar bent en het als hoofdverblijf gebruikt.
De gemeente kan een dwangsombesluit uitvaardigen. Dat betekent dat je een boete krijgt als je niet stopt met de overtreding. In Roerdalen is dat gebeurd, en de Raad van State heeft dat besluit later bevestigd.
Je krijgt eerst een waarschuwing, maar daarna volgt handhaving. Check altijd of je financiering stabiel blijft. Als je tijdelijke toestemming hebt, kan de bank eisen dat je de hypotheek aanpast bij permanente bewoning. Dat leidt tot extra kosten en een lager rendement. Zorg dus dat je op de hoogte bent van alle voorwaarden.
Rechtmatigheid van het onherroepelijke dwangsombesluit in invorderingsprocedures
Als de gemeente een dwangsombesluit uitvaardigt, moet dat rechtmatig zijn. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft geoordeeld dat de gemeente moet bewijzen dat er sprake is van illegale bewoning.
Maar indicaties zoals hypotheekrenteaftrek worden gebruikt als bewijs. Als je hypotheekrenteaftrek claimt voor een recreatiewoning, vermoedt de belastingdienst permanente bewoning. De uitspraak van 29 januari 2020 laat zien dat de gemeente kan invorderen als je je niet houdt aan het dwangsombesluit.
Dat betekent dat je boetes kunt oplopen en je rendement onder druk komt te staan.
Laura van der Meulen
In de uitspraak van 27 februari 2019 over Lunteren werd duidelijk dat tijdelijke inschrijving elders geen automatisme is voor afwijzing handhaving. Praktische tip: verzamel bewijslast vóór het handhavingstraject. Zorg dat je kunt aantonen dat je recreatiewoning niet als hoofdverblijf wordt gebruikt.
Gebruik nutsverbruik en inschrijvingen als bewijs. Als je een schriftelijke bewoningstoestemming hebt, bewaar die goed.
Laura van der Meulen is een expert op het gebied van recreatief vastgoed.
Ze adviseert beleggers om altijd de parkregels en VvE-beperkingen te checken. Volgens haar is het belangrijk om schriftelijke toestemming te vragen voordat je financiering aanvraagt. Dat voorkomt verrassingen later. Laura benadrukt dat permanente bewoning niet alleen juridische gevolgen heeft, maar ook fiscale.
Als je recreatiewoning als hoofdverblijf wordt gebruikt, verandert de fiscale behandeling. Vergeet ook niet om de exploitatiekosten van een vakantiewoning in kaart te brengen, aangezien die je rendement kunnen beïnvloeden.
Ze raadt aan om altijd een fiscaal adviseur in te schakelen. Haar tip: houd rekening met het herfinancieringsrisico bij tijdelijke toestemming. Vergeet ook niet om de kosten van een full-service beheerpakket bij een commerciële exploitant mee te nemen in je berekening. Als je financiering na 10 jaar afloopt, moet je opnieuw onderhandelen.
Dat kan leiden tot hogere rentes of een afwijzing. Zorg dat je financieel voorbereid bent en ontdek de voordelen van een gegarandeerd rendement van 7%.
Wil je investeren in een chalet of bungalow op een vakantiepark? Check dan eerst de regels. Vraag schriftelijke toestemming voor bewoning en houd rekening met fiscale en juridische gevolgen. Zo voorkom je dat je rendement onder druk komt te staan.