Wat te doen bij een negatieve taxatie van je recreatiewoning?
Een negatieve taxatie. Het voelt als een koude douche als je net denkt: "Mijn chalet op de Veluwe is tonnen waard!" Je rekent op een mooi bedrag voor de verkoop of een flinke overwaarde voor een volgende investering.
En dan komt de taxateur met een rapport dat een stuk lager uitpakt.
Even is de teleurstelling groot. Maar het is niet het einde van de wereld. Sterker nog, het is een moment om even pas op de plaats te maken en strategisch verder te kijken. Dit is wat je kunt doen.
Waarom die taxatie zo belangrijk is
Een taxatierapport is veel meer dan een papiertje met een getal. Het is het document waarop banken hun beslissingen baseren.
Zonder een positief rapport geen hypotheek voor de koper. En zonder verkoop geen doorstroming.
De taxateur kijkt naar alles: de staat van je bungalow, het type park (open of gesloten), de ligging (vrijstaand of in rijtje), de bestemming en de exploitatie. Vooral bij recreatiewoningen speelt de exploitatie een enorme rol. Stel, je hebt een luxe villa op Center Parcs.
Die waarde is anders dan een simpel chalet op een kleinschalig park zonder zwembad. De taxateur kijkt naar de verhuuropbrengsten via Airbnb of Booking.com. En naar de vaste lasten: parkkosten, verzekering, toeristenbelasting. Als die lasten hoog zijn en de opbrengsten tegenvallen, drukt dat direct de taxatiewaarde.
Een taxatie is een momentopname. Het is de mening van één expert, gebaseerd op een beperkt aantal vergelijkbare objecten.
De bank wil zekerheid. Als de taxatie lager uitvalt dan de koopsom, kan de koper niet het volledige bedrag financieren.
Jij als verkoper moet dan misschien zakken in prijs of de koper moet zelf meer eigen geld inbrengen. Het is een hobbeltje in het proces, maar zeker te nemen.
De wereld van verschil: recreëren vs. wonen
Een veelgemaakte fout is het vergelijken van een recreatiewoning met een gewone woning. Dat werkt niet. De markt is totaal anders.
Een doorsnee huis in een woonwijk heeft een stabiele, veilige waarde. Een chalet op een park dat alleen open is van maart tot oktober, is een heel ander beestje. De taxateur werkt met specifieke vergelijkingsobjecten in de regio.
De taxateur zal kijken naar de WOZ-waarde, maar die is vaak een stuk lager dan de marktwaarde.
Hij of zij bezoekt vergelijkbare objecten die onlangs zijn verkocht. Bijvoorbeeld: een 4-persoons chalet van 15 jaar oud op park De Voscheheugte dat voor €145.000 verkocht is. Hierbij is de expertise op het vakantiepark doorslaggevend, ook bij een mantelzorgwoning verkopen als vakantiehuis; jouw object van 10 jaar oud met een betere keuken en airco zou dan iets hoger kunnen scoren.
Maar als jouw park duurder is in onderhoud, telt dat weer mee. De taxateur let op details die je zelf misschien vergeet:
- De fundering: is het een vast onderstel of een losse caravan?
- De isolatie: dubbel glas en dakisolatie zijn essentieel voor de waarde.
- Het parkbeleid: mag je het chalet het hele jaar door verhuren? Is permanente bewoning toegestaan? (Dat maakt een enorme waardeverschil uit).
Een woning die als "tweede verblijf" fungeert, krijgt vaak een lagere taxatie dan een object dat economisch rendabel is door verhuur.
De taxateur berekent een soort rendementswaarde.
Stappenplan bij een teleurstellend rapport
Een lage taxatie is vervelend, maar je hebt opties. Blijf rustig en ga niet meteen schreeuwen tegen de taxateur. Dat helpt niet. Volg deze stappen:
- Check het rapport op fouten. Heeft de taxateur een typefout gemaakt in het bouwjaar? Staat er dat er geen eigen grond is terwijl dat wel zo is? Of heeft hij het verkeerde vergelijkingsobject gebruikt? Een simpele fout kan al €10.000 tot €20.000 schelen. Vraag om correctie.
- Vraag om een toelichting. De taxateur is verplicht om zijn berekeningen uit te leggen. Vraag welke vergelijkingsobjecten hij heeft gebruikt. Zijn dat objecten op een veel kleiner of groter park? Zijn de verkoopcijfers wel actueel? Soms gebruiken ze nog verkoopcijfers van voor de coronapiek, waardoor de marktwaarde nu een stuk hoger ligt.
- Verzamel je eigen bewijzen. Zelf actief zijn helpt. Print de verhuurcontracten uit van de afgelopen twee jaar. Laat zien dat je bezetting 80% is en je €8.000 bruto opbrengst per jaar hebt. Als je net een nieuwe keuken van €15.000 hebt geplaatst, lever dan de factuur aan. De taxateur mag deze verbeteringen meenemen, maar hij ziet ze niet vanzelf.
- Overweeg een second opinion. Als het echt scheef zit, kun je een andere taxateur inschakelen. Let op: je betaalt dan opnieuw zo'n €500 - €700. Maar als die taxatie €50.000 hoger uitvalt, verdien je dat makkelijk terug bij de verkoop. Zorg wel dat je een taxateur kiest die gespecialiseerd is in recreatief vastgoed in jouw regio.
Alternatieven: de marktwaarde vs. de taxatiewaarde
Soms zit het 'm niet in de taxatie, maar in je eigen verwachtingen.
De markt is hard. Stel, je hebt een bungalow gekocht voor €300.000 en je hebt er €30.000 in verbouwingen gestoken. Jij vindt dat 'ie €350.000 waard is. Maar de taxateur kijkt naar de feiten.
Misschien staan er op het park 10 vergelijkbare objecten te koop voor €280.000. Dan wordt het lastig om €350.000 te krijgen.
Het kan voorkomen dat de taxatie lager is dan de koopsom die jij en de koper zijn overeengekomen.
Dat is een spannend moment. De bank zal de hypotheek niet verstrekken op basis van de koopsom, maar op basis van de taxatiewaarde. De koper moet dan het verschil bijleggen.
- De vraagprijs verlagen. De meest reële optie. Je kunt proberen de koper te vragen om een deel van het verschil te betalen, maar dat is vaak een moeilijke onderhandeling.
- De verkoop stoppen. Als de koper de financiering niet rond krijgt, kun je de koop ontbinden. Dan mag je het object opnieuw in de verkoop zetten. Wel even balen, maar soms de enige optie.
- Zoeken naar een andere koper. Een koper met meer eigen geld. Die hoeft namelijk minder te lenen en is minder afhankelijk van de taxatie. In de huidige markt zijn dat er vaak genoeg.
Veel kopers hebben dat spaargeld niet. Je hebt een paar opties:
Denk ook aan de verkoop via een vraagprijs of bieden vanaf strategie. Als je een reële vraagprijs hanteert, is de kans op een teleurstellende taxatie kleiner. Zorg dat je vraagprijs aansluit bij de taxaties van vergelijkbare objecten.
Praktische tips om je kansen te vergroten
Wil je een volgende keer een hogere taxatie? Dan moet je zorgen dat je object er tiptop uitziet.
De eerste indruk telt. Zorg dat het gras gemaaid is, de boel schoon en opgeruimd. Zorg dat eventuele gebreken zijn verholpen.
Een lekkage of een kapotte ruit drukt direct de waarde. Houd een overzicht bij van alle kosten die je maakt.
De parkkosten kunnen flink oplopen. Als je weet dat je €3.500 per jaar kwijt bent aan parklasten, verzekering en belastingen, en je verhuurt het voor €6.000, dan is het rendement laag.
Zorg dat je de verhuur zo optimaal mogelijk benut. Gebruik Airbnb of Booking.com. Laat de taxateur zien dat je actief bent en dat het rendement positief is. Een laatste tip: kies bij aankoop van een recreatiewoning voor objecten met een stabiele exploitatie en lees je alvast in over een recreatiewoning verkopen aan een investeerder.
Een chalet op een park dat het hele jaar open is, of een bungalow op een park met een wachtlijst voor verhuur, is een stuk veiliger voor de taxateur. Bij de waardebepaling van een houten chalet kun je dan bij verkoop makkelijker een hogere waarde rechtvaardigen.
De taxateur ziet graag zekerheid. En jij wilt gewoon een goede verkoop. Blijf rustig, check de feiten en ga het gesprek aan. Je komt er wel.