Wat is een executiewaarde bij de taxatie van een vakantiebungalow?
Je staat op het punt een vakantiebungalow te kopen op een leuk vakantiepark, misschien wel een luxe chalet van 12 meter lang bij Center Parcs of een knusse bungalow op een Vakantiepark van Roompot. Je regelt de financiering en de taxateur komt langs.
Een van de eerste dingen die hij noemt, is de executiewaarde. Dat klinkt zwaar, alsof er meteen iets misgaat, maar het is gewoon een rekenmodel voor de bank.
In gewone taal: wat levert de bank op als ze het huisje moeten verkopen als jij ooit in de financiële problemen komt? Executiewaarde is dus de verkoopwaarde onder druk. Niet de mooiprijsprijs die je soms op Funda ziet, maar een reële prijs die de bank nu kan krijgen als het object snel van de hand moet.
Bij een vakantiebungalow telt daarbij dat de markt kleiner is dan bij gewone huizen. Er zijn minder kopers, en de verkoop duurt vaak langer.
Daarom is de executiewaarde meestal lager dan de marktwaarde. De taxateur berekent deze waarde voor de bank, zodat die weet hoeveel risico ze loopt.
Waarom de executiewaarde zo belangrijk is voor je hypotheek
De bank gebruikt de executiewaarde om je maximale hypotheek te bepalen. Ze financiert nooit 100% van de marktwaarde, maar een deel van de executiewaarde.
In de praktijk betekent dit dat je vaak maximaal 70% tot 80% van de executiewaarde kunt lenen. Dat is een buffer voor de bank.
Mocht het misgaan, dan kunnen ze het vakantiehuis verkopen en hun geld terugkrijgen. Bij een recreatiewoning op een vakantiepark is dat extra relevant. Omdat de verkoopbaarheid lager is, ligt de executiewaarde vaak 10% tot 20% onder de marktwaarde. Als je een chalet van € 200.000 koopt, kan de executiewaarde zomaar € 170.000 zijn. Dat betekent dat je eigen geld nodig hebt voor het verschil en de kosten koper.
De executiewaarde is geen straf of kritiek op jouw aankoop. Het is een veiligheidsbuffer voor de bank, en een stukje realiteit voor jou.
Hoe de taxateur de executiewaarde van een vakantiebungalow berekent
De taxateur kijkt allereerst naar vergelijkbare objecten op hetzelfde park of in de regio.
Hij checkt recente verkoopcijfers van chalets en bungalows van ongeveer dezelfde grootte, bouwjaar en onderhoudsstaat. Bij een vakantiepark telt ook de ligging: is het huisje vrijstaand, aan het water, dicht bij de faciliteiten?
Een chalet aan het zwembad is aantrekkelijker en dus meer waard. Een tweede factor is de exploitatie. Veel vakantieparken verplichten verhuur via de parkorganisatie. De taxateur kijkt naar de huurinkomsten die je kunt verwachten.
Een bungalow die € 12.000 per jaar oplevert, is voor een investeerder interessanter dan een die niets opbrengt.
Die huurinkomsten verhogen de executiewaarde, want een koper kan de financiering deels uit de huur betalen. Daarnaast beoordeelt de taxateur de staat van onderhoud. Een recent gerenoveerd chalet met kunststof kozijnen en een nieuwe keuken levert meer op dan een huisje dat nog steeds de oorspronkelijke inrichting uit de jaren negentig heeft.
Hij kijkt ook naar de parkkosten en de VvE-bijdrage. Hoge vaste lasten drukken de waarde, want een koper moet die ook kunnen betalen.
Tot slot houdt de taxateur rekening met de verkoopduur. Op een klein park met weinig doorloop duurt het langer voordat een koper zich meldt.
De bank wil niet te lang wachten, dus wordt de executiewaarde iets lager ingeschat. In de praktijk zie je dat de taxateur een correctie toepast van 5% tot 15% voor de verkoopduur en de beperkte belangstelling. De taxateur legt alles vast in een taxatierapport.
Daarin staan de marktwaarde, de executiewaarde en de onderbouwing. De bank gebruikt dit rapport om je financiering rond te maken. Zonder een goed rapport geen hypotheek.
Executiewaarde versus marktwaarde: wat scheelt er in de praktijk?
De marktwaarde is wat je nu kunt krijgen als je de bungalow te koop zet en de tijd neemt om te onderhandelen. De executiewaarde is wat de bank krijgt als ze het huisje snel moet verkopen, vaak via een veiling of directe verkoop aan een handelaar.
Het verschil zit dus in de druk en de tijd. Stel je koopt een vakantiebungalow van 70 m² op een park in Zeeland. De marktwaarde is € 225.000.
De taxateur schat de executiewaarde op € 190.000. De bank financiert maximaal 80% van € 190.000, dus € 152.000.
Jij moet zelf € 73.000 inleggen plus de kosten koper, zoals overdrachtsbelasting (10,4% bij recreatiewoningen) en notariskosten. Bij een duurder chalet op een toplocatie, bijvoorbeeld in de Veluwe, kan het verschil kleiner zijn. Als de vraag groot is en de verkoop snel gaat, ligt de executiewaarde dichter bij de marktwaarde.
Een chalet van € 350.000 kan een executiewaarde van € 310.000 hebben. De bank financiert dan € 248.000, en jij legt in totaal ruim € 100.000 in.
Let op: de executiewaarde is geen vaste prijs. Een andere taxateur kan tot een andere inschatting komen.
Het is verstandig om voor de aankoop al een indicatie te vragen bij een taxateur die bekend is met het park. Zo voorkom je verrassingen, zeker omdat de bank vaak ook een exploitatiebegroting bij aankoop verlangt.
Prijsindicaties: wat kun je verwachten per type woning?
Op een gemiddeld vakantiepark in Nederland liggen de prijzen voor een eenvoudige bungalow tussen € 150.000 en € 250.000.
Een modern chalet van 10 meter lang, met twee slaapkamers en een ruime tuin, kost al snel € 200.000 tot € 300.000. Luxe accommodaties met wellness of aan het water kunnen richting de € 400.000 gaan.
De executiewaarde ligt daarbij doorgaans 10% tot 20% lager. Een bungalow van € 180.000 heeft een executiewaarde van ongeveer € 155.000. Een chalet van € 250.000 komt uit op € 210.000. Bij een duurder object van € 350.000 is de executiewaarde vaak € 300.000 tot € 315.000.
De financiering is meestal een combinatie van eigen geld en een recreatiehypotheek; bekijk ook de veelgestelde vragen over de financiering.
De rente ligt vaak 0,5% tot 1% hoger dan bij een gewone woning. Een veelgehoord voorbeeld: je koopt een chalet van € 220.000, executiewaarde € 190.000. Je leent € 152.000 (80%), legt € 68.000 in, plus € 23.000 voor overdrachtsbelasting en notaris.
Totaal eigen geld: ongeveer € 91.000. De parkkosten variëren van € 1.500 tot € 3.500 per jaar, afhankelijk van de faciliteiten.
Een park met zwembad, restaurant en animatie is duurder, maar levert ook meer huurinkomsten op.
Die huur kan de executiewaarde verhogen, want investeerders zien een stabiele cashflow, zeker bij een vakantiehuis kopen met een BV.
Praktische tips voor je taxatie en financiering
- Kies een taxateur met parkkennis: Vraag iemand die vaker taxeert op jouw vakantiepark. Die kent de markt, de verkoopbaarheid en de huurinkomsten.
- Verzamel documenten: Haal de laatste verkoopcijfers van vergelijkbare woningen op het park. Vraag de VvE-stukken en de huurovereenkomst als je verhuurt.
- Check de parkregels: Sommige parken beperken de verkoop of verhuur. Dat kan de executiewaarde drukken. Vraag de parkbeheerder naar de voorwaarden.
- Reken vooraf: Bereken je maximale hypotheek op basis van de executiewaarde. Gebruik een rekentool voor recreatiewoningen, bijvoorbeeld die van ABN AMRO of ING.
- Plan de taxatie na de aankoop: De taxatie gebeurt meestal na het tekenen van de koopovereenkomst. Zorg dat je financiering op tijd rond is, want de ontbindende voorwaarden lopen.