Wat betekent de overdrachtbelasting van 10,4% voor jouw budget?

Dirk Muller

Recreatievastgoed Adviseur & Makelaar

Je staat op het punt om een chalet op Center Parcs te kopen, een bungalow op Roompot te scoren of te investeren in een recreatiewoning op een Vakantiepark van TopParken. Spannend! Maar dan komt er opeens een bedrag op je af dat je budget flink oprekken: de overdrachtsbelasting.

Vooral het tarief van 10,4% kan een flinke domper zijn als je die niet had meegerekend.

Laten we even rustig doorrekenen wat dit voor jou betekent en hoe je dit slim aanpakt, zodat je droom niet in rook opgaat.

Waarom dit percentage je budget maakt of breekt

De overdrachtsbelasting is een bedrag dat je betaalt aan de belastingdienst op het moment dat je een pand officieel overneemt. Het is een percentage van de aankoopprijs.

Voor je hoofdverblijf is dat vaak nog te overzien, maar voor recreatief vastgoed of een bedrijfsruimte kan het aantikken.

Stel: je koopt een mooi vakantiehuisje voor €200.000. Zonder belasting is dat een schappelijke prijs. Maar met 10,4% overdrachtsbelasting moet je ineens €20.800 extra cash hebben.

Dat is geld dat je eigenlijk liever in de inrichting of de verbouwing steekt. Zonder deze kennis loop je het risico dat je financiering net niet rondkomt of dat je je spaargeld moet aanspreken voor onverwachte kosten.

Waarvoor geldt het tarief van 10,4% (overdrachtsbelasting)?

Het hoge tarief van 10,4% is specifiek bedoeld voor zaken die niet je vaste woning zijn.

Denk aan bedrijfsruimten zoals een kantoorpand of een winkel, maar ook aan grond die bestemd is voor woningbouw zonder dat er al een woning op staat. In de niche van recreatief vastgoed komt dit tarief vooral om de hoek kijken bij de aankoop van een recreatiewoning als je er zelf niet permanent woont. Koop je een chalet op een park en verhuur je deze of gebruik je hem enkel voor vakanties? Dan valt dit onder de noemer 'niet-eigen woning' en betaal je 10,4% (in 2025).

Ook garageboxen of schuren die apart worden gekocht, en niet direct bij een woning horen, vallen hier vaak onder. Een specifieke valkuil: een bedrijfsruimte met een woning erin.

Als je een pand koopt met zowel een winkel als een bovenwoning, en je gaat in de bovenwoning wonen, dan kan het woondeel onder het lage tarief vallen. Maar de bedrijfsruimte?

Die blijft belast tegen 10,4%. Je moet het pand dus opsplitsen in je administratie.

Het tarief van de overdrachtsbelasting

De belastingdienst hanteert een drieledig systeem. Het hangt volledig af van wat je koopt en wat je ermee doet. We onderscheiden de hoofdtarieven voor de aankoop van onroerend goed.

Het tarief van de overdrachtsbelasting is:

Voor 2025 en 2026 verandert er het een en ander. Je moet hier scherp op zijn, want de verschillen zijn groot.

• 2%: Voor de eigen woning waar je zelf voor langere tijd in gaat wonen. Dit is je hoofdverblijf.
• 0%: Startersvrijstelling (alleen voor kopers onder de 35 jaar).
• 8%: Vanaf 2026 voor een tweede woning of vakantiehuis waar je niet zelf woont (verhuur of eigen gebruik).
• 10,4%: In 2025 voor een tweede woning of recreatiewoning. Ook voor bedrijfsruimtes, garages en winkels.

Tarieven overdrachtsbelasting

Soms loont het om net even langer te sparen of de aankoop uit te stellen. De tarieven schuiven de komende jaren.

In 2025 betaal je voor een recreatiewoning die je niet zelf bewoont dus 10,4%. In 2026 daalt dit voor diezelfde woning naar 8%. Als investeerder kan het dus slim zijn om de aankoop in 2026 te plannen, mits de aankoopprijs niet stijgt door de vraag.

Voor bedrijfsmatig vastgoed verandert er weinig: dat blijft op 10,4% steken. Ook een garagebox die je los koopt zonder woning, valt hieronder.

Zie het als een extra 'opslag' op je aankoopbedrag.

Overdrachtsbelasting

Deze belasting wordt geheven op het moment dat de notaris de eigendom overdraagt.

Je betaalt het dus bij de officiële overdracht, vaak via de notaris die het bedrag inhoudt op het bedrag dat jij nog moet betalen aan de verkoper. Je kunt deze belasting niet aftrekken van je inkomstenbelasting.

Hoeveel overdrachtsbelasting?

Dat is een hardnekkig misverstand. Wat je wél kunt aftrekken zijn de kosten voor de geldlening (hypotheek) en de rente die je betaalt over de lening voor de recreatiewoning. Dat scheelt weer in je maandlasten, maar het verlaagt de aankoopprijs niet direct. Rekenen is eenvoudig. Neem de koopsom van het chalet of de bungalow.

Benieuwd naar een recreatiewoning kopen voor 150.000 euro? Stel je koopt een recreatiewoning op een park van Roompot voor €250.000 in 2025.

Je bent 40 jaar en woont er niet zelf. Berekening: €250.000 x 10,4% = €26.000 overdrachtsbelasting. Totaalbedrag dat je nodig hebt: €276.000 (exclusief notariskosten en eventuele makelaarskosten).

Tel daar nog ongeveer €2.000 à €3.000 aan notariskosten bij op voor de akte en het hypotheekregister. Nee, dit is een directe kostenpost.

Is overdrachtsbelasting aftrekbaar?

De belastingdienst ziet dit als een sluitpost bij de aankoop. Echter, de financiering van een vakantiewoning via een familiebank-constructie kan hierbij interessant zijn.

De rente die je betaalt over de hypotheek van de recreatiewoning mag je vaak aftrekken, mits je de woning verhuurt. Dan tellen de kosten als 'zakelijke kosten' mee. Gebruik je de woning puur voor eigen vakantie?

Dan mag je de rente helaas niet aftrekken. Vergeet ook niet om de financiële gezondheid van een vakantiepark te controleren voordat je investeert.

Vrijstelling overdrachtsbelasting

Gelukkig zijn er uitzonderingen. De overheid wil starters helpen en sommige situaties ontzien.

Voor recreatief vastgoed zijn deze vrijstellingen schaars, maar er zijn wat smalle paden. De startersvrijstelling is de bekendste. Als je jonger bent dan 35 jaar, koop je eerste woning is (hoofdverblijf) én de aankoopprijs onder de €555.000 ligt (in 2026), dan betaal je 0% overdrachtsbelasting. Let op: dit geldt dus niet voor een tweede woning of vakantiehuis.

Wil je een recreatiewoning kopen en er zelf permanent wonen? Dan moet het pand geschikt zijn als hoofdverblijf (vaak een permanente bewoningvergunning) en val je onder de startersvrijstelling.

Andere vrijstellingen zijn er bij scheiding, erfenis of als je binnen 6 maanden een woning doorverkoopt (veelal bij speculatie of flippen).

Wordt de vrijstelling automatisch toegepast?

Ook bij het uitkopen van een partner bij een echtscheiding betaal je geen belasting. Nee, absoluut niet. Je moet dit zelf actief aan de notaris doorgeven en aantonen. De notaris zal je vragen om bewijs dat je jonger bent dan 35 en dat het om een hoofdverblijf gaat (bijv. een werkgeversverklaring of inschrijving bij de gemeente). Zorg dat je dit ruim op tijd regelt, anders betaal je het hoge tarief en moet je dat later proberen te corrigeren, wat een bureaucratische nachtmerrie is.

Praktische tips voor je aankoop

Om teleurstellingen te voorkomen, zijn hier een paar concrete tips voor de aankoop van je chalet, bungalow of investering.

• Check je leeftijd en budget: Ben je jonger dan 35 en koop je de woning als hoofdverblijf? Check dan direct of de aankoopprijs onder de €555.000 (2026) blijft. VvE-leningen voor verduurzaming tellen soms mee in de berekening van dat bedrag, wees hier scherp op.
• Bedrijfsmatig kopen: Koop je een recreatiewoning via een BV of als bedrijfsruimte? Het tarief blijft 10,4%. Soms is het voordeliger om privé te kopen en te verhuren, maar check dit met een fiscalist.
• Tariefverschil 2025 vs 2026: Ga je voor een investering op een park? Wacht eventueel tot 2026 als je het budget niet direct rond hebt. Het tarief daalt van 10,4% naar 8%. Dat scheelt op een woning van €200.000 zo'n €4.800.
• Deel de kosten: Koop je een bedrijfsruimte met een woning? Zorg dat de notaris het aandeel 'woning' en 'bedrijf' scheidt. Zo betaal je over het woongedeelte misschien 2% en over de rest 10,4%.
• Huur een expert in: Ga vooral niet gokken. De belastingdienst is streng. Een goede aankoopmakelaar of fiscalist die bekend is met recreatief vastgoed betaalt zichzelf terug.