Wat als de bank de taxatiewaarde van de recreatiewoning niet accepteert?
Je staat op het punt om een prachtig chalet op Center Parcs of Roompot te kopen. Je hebt de financiering al rond, de hypotheekofferte ligt klaar en dan komt de taxateur langs.
Hij schrijft in zijn rapport dat het chalet € 150.000 waard is. Vervolgens belt je bank: "We gaan uit van € 120.000." Je voelt de grond onder je voeten wegzakken. Hoe kan dat? En, veel belangrijker: wat nu?
Waarom de bank een andere waarde ziet dan jij
Een taxatie is geen verkoopgesprek. Een taxateur kijkt naar de feiten. Hij berekent de vervangingswaarde (hoeveel kost een nieuw chalet?) en de verkoopwaarde (wat levert het op bij verkoop).
De bank doet hier nog een schepje bovenop. Zij zijn extreem voorzichtig.
In de branche noemen we dat de 'conservatieve taxatie'. De bank wil zeker weten dat ze, bij een gedwongen verkoop, hun geld terugkrijgen.
Stel, jij koopt een luxe bungalow op Roompot Zandvoort voor € 220.000. De taxateur ziet dat als reële marktwaarde. De bank ziet dat bedrag en denkt: "Wat als de economie instort?
Wat als het park sluit?" Ze halen dan een percentage van de waarde af.
Dit heet de Loan-to-Value (LTV). Bij recreatiewoningen financieren banken vaak maar 70% tot 80% van de taxatiewaarde, niet van de aankoopprijs. Het verschil tussen de taxatie en de aankoopprijs noemen we de overwaarde. Die moet je zelf betalen.
De werking: Hoe de bank rekent
Het begint allemaal met het taxatierapport. De taxateur moet specifiek getraind zijn voor recreatief vastgoed.
Een reguliere woningtaxateur mag dit vaak niet van de bank. Hij kijkt naar de bouwkwaliteit, het onderhoud, de ligging op het park en de exploitatie.
Als het chalet op een park staat met een recreatievergunning voor 10 jaar, waardeert hij dat lager dan een chalet met een permanente vergunning (hoewel dat laatste vaak niet mag). De bank rekent met een percentage. Financier je een recreatiewoning bij ABN AMRO of ING? Dan ligt dat percentage vaak op 70%.
Stel: Taxatiewaarde € 140.000. De bank financiert maximaal 70% = € 98.000.
Jij hebt een aankoopprijs van € 140.000. Je mist € 42.000. Dit bedrag plus de kosten koper (overdrachtsbelasting en notaris) moet je direct ophoesten. Veel kopers schrikken zich een hoedje als ze dit horen, want ze hadden gerekend op de aankoopprijs.
De meest voorkomende redenen voor een lage taxatie
- De parkvergunning: Als de grond in erfpacht is en de vergunning nog maar 5 jaar loopt, daalt de waarde enorm. Een chalet op grond met een korte looptijd is een 'vergankelijke' investering.
- De vergelijking: De taxateur moet drie vergelijkbare objecten noemen. Als er op het park de afgelopen 2 jaar niets vergelijkbaars is verkocht, of als de verkopen laag waren, zakt de taxatie.
- De staat: Een chalet met een lekkage of een oud CV-ketel is minder waard. De bank wil geen reparatiekosten financieren. Ze financieren alleen de 'kale' woningwaarde.
- De verhuur: Is het chalet verhuurd via het park? Soms mag de taxateur de verhuuropbrengsten niet meerekenen, waardoor de vrije waarde lager uitvalt.
Wat te doen bij een te lage taxatie?
Je hoeft de deal nog niet af te blazen. Er zijn oplossingen. De meest voor de hand liggende is bijbetalen.
Als de bank € 120.000 financiert en de koopsom € 150.000 is, moet je € 30.000 plus kosten koper zelf inleggen.
Dit geld moet wel echt op je rekening staan. De bank ziet dit als 'eigen vermogen'. Het is de buffer die ze eisen.
Modellen en prijzen: Wat kost het?
Een andere optie is bezwaar maken. Als jij denkt dat de taxateur een fout heeft gemaakt, bijvoorbeeld omdat hij een slaapkamer over het hoofd heeft gezien of de verkoopcijfers van Center Parcs heeft gemist, kun je een second opinion aanvragen. Dit is niet gratis. Een nieuwe taxatie kost al snel € 600 tot € 900.
- Standaard hypotheek: Rente 4,2% (2024 gemiddelde).
- Recreatiehypotheek: Rente 4,8% tot 5,5%.
Let op: je kunt niet zomaar een andere taxateur kiezen. Die moet wel door de bank geaccepteerd worden.
Soms helpt het om over te stappen van bank. Sommige geldverstrekkers zijn soepeler, zeker wanneer je kijkt naar de rol van een hypotheekadviseur die gespecialiseerd is in recreatief vastgoed.
Ze werken met andere taxatiemodellen of hanteren een hogere LTV (bijvoorbeeld 80%). Daarbij is het goed om te weten of een NWWI-taxatie verplicht is voor jouw aanvraag. Dit hangt af van je inkomen en het type object.
Een vrijstaande bungalow op de Veluwe heeft een andere risicoklasse dan een eenvoudig chalet in Drenthe.
- Standaard taxatie: € 550 - € 750.
- Taxatie voor recreatief vastgoed: € 700 - € 950.
- Second opinion taxatie: € 800 - € 1.000.
De financiering van recreatiewoningen is duurder dan een normale hypotheek. De rente ligt vaak 0,5% tot 1,5% hoger. Heb je nog vragen over de financiering of de bijkomende kosten?
Kijk dan ook naar wat een taxatierapport kost voor een dergelijk object. Een voorbeeld: Daarnaast rekent de bank vaak een 'afsluitprovisie' of hogere advieskosten.
Een financiering van € 150.000 kost je in totaal al gauw € 2.000 aan extra kosten vergeleken met een normale woning, zeker als je kijkt naar overwaarde inzetten voor financiering.
De kosten voor een taxatie verschillen per regio en taxateur. In een populaire regio als Zeeland of de Achterhoek zijn de tarieven hoger omdat de vraag groot is. Reken op: Deze kosten zijn vaak aftrekbaar voor de inkomstenbelasting, mits je de woning verhuurt en als onderneming bezit. Als particulier is dat helaas niet meer mogelijk sinds de afschaffing van de eigenwoningreserve voor tweede woningen.
Praktische tips om teleurstelling te voorkomen
De beste manier om een lage taxatie te voorkomen, is voorbereiding. Voordat je een bod uitbrengt, vraag de verkoper naar de taxaties van vergelijkbare objecten op het park.
Vraag ook naar de exploitatiegegevens van het park. Als het park volgeboekt is en hoge rendementen draait, helpt dat de taxateur om optimistisch te zijn. Zorg dat je financiële buffer op orde is. Ga niet tot de max van je hypotheek zitten.
Als je € 200.000 te besteden hebt, bied dan niet op een chalet van € 195.000. De kans dat de taxatie lager uitvalt is reëel.
Bied altijd onder de vraagprijs of zorg dat je € 15.000 tot € 20.000 eigen geld achter de hand houdt voor dit soort gaten.
Een lage taxatie is niet het einde van de wereld. Het is een signaal van de bank dat ze de investering risicovol vinden. Soms is het verstandig om dat signaal serieus te nemen.
Check tot slot altijd de erfpacht. Als je een chalet koopt op een park waar de erfpacht binnen 5 jaar afloopt, is financiering bijna onmogelijk. De bank wil zekerheid dat het onderpand (de grond) lang genoeg beschikbaar is.
Een erfpachtcanon die elk jaar stijgt, werkt ook niet in je voordeel bij de taxatie. Vraag de notaris om de erfpachtvoorwaarden te checken voordat je een bindend bod doet.