Overwaarde van je hoofdwoning gebruiken om een recreatiewoning te financieren

Dirk Muller

Recreatievastgoed Adviseur & Makelaar

Je hoofdwoning is meer dan alleen een plek om te wonen. Het is een financiële buffer die je vaak ongemerkt al opgebouwd hebt.

Als je een recreatiewoning wilt kopen, bijvoorbeeld een chalet op een Vakantiepark of een bungalow aan de kust, dan kan die overwaarde dé sleutel zijn.

Het is simpeler dan je denkt, en het opent deuren die je dicht had geslagen. Veel mensen denken dat ze moeten wachten tot hun hypotheek volledig is afgelost. Dat is niet nodig.

Je kunt de overwaarde van je hoofdhuis gebruiken om een tweede hypotheek af te sluiten of je bestaande hypotheek te verhogen. Dat geld stop je direct in je vakantiehuis. Geen rompslomp met aparte consumptieve leningen, maar een strakke, hypothecaire regeling.

Wat is overwaarde eigenlijk?

Overwaarde is het verschil tussen de marktwaarde van je huis en de hypotheekschuld die er nog op rust.

Stel, je huis is € 450.000 waard en je hebt nog € 200.000 hypotheek open. Dan is je overwaarde € 250.000.

Dat is echt geld. Geld dat je nu vaak letterlijk in de muren van je woning hebt zitten. Banken kijken naar deze overwaarde om te bepalen of je extra kunt lenen. Omdat je hoofdwoning als onderpand dient, is het risico voor de bank beperkt.

Daardoor zijn de rentes vaak gunstiger dan bij een losse persoonlijke lening.

Je bent dus niet alleen slim bezig, maar ook financieel voordelig. Belangrijk om te weten: je hoeft je huis niet te verkopen. Je blijft er gewoon wonen.

Je gebruikt alleen de waarde die er al in zit. Het is een soort van 'stille verkoop' zonder dat je huis op Funda staat.

Hoe de financiering van een chalet of bungalow werkt

De kern van de zaak is de tweede hypotheek op je hoofdwoning. Je vraagt bij je geldverstrekker een verhoging aan.

De maximale hypotheek die je kunt krijgen, hangt af van je inkomen, je leeftijd en de woningwaarde.

Maar de overwaarde is je startpunt. Stel, je wilt een luxe chalet kopen van € 120.000 op een park als Bungalowpark de Lommerbergen. Je hebt € 250.000 overwaarde.

Je hoeft dus geen cent eigen geld in te leggen voor de aankoop. Wanneer je wilt weten hoeveel overwaarde je nodig hebt, sluit je simpelweg een tweede hypotheek af voor € 120.000.

Je maandlasten voor deze hypotheek komen bovenop je bestaande hypotheeklasten. De bank zal je inkomen toetsen. Ze berekenen of je de extra lasten kunt dragen. Dit heet de 'inkomensnorm'.

Een financieel adviseur kan dit voor je uitzoeken. Zij maken een berekening op basis van je salaris, eventuele toeslagen en je vaste lasten.

Er is een verschil tussen een recreatiewoning kopen voor eigen gebruik of als investering. Wellicht is de hulp van je ouders een optie bij de aankoop? Koop je de woning om er zelf vakanties te vieren, dan mag je de hypotheekrente aftrekken als je de woning verhuurt via een park.

Koop je de woning puur als investering om te verhuren? Dan zijn de regels anders. Een adviseur legt je dit precies uit.

Modellen en prijzen: wat kost het?

Er zijn verschillende manieren om de financiering op te zetten. De meest gangbare is een annuïteitenhypotheek.

Hierbij betaal je elke maand hetzelfde bedrag: een deel rente en een deel aflossing. Aan het begin is het rentedeel groot, later neemt dat af. Een tweede optie is een lineaire hypotheek. Hierbij betaal je elke maand een vast bedrag aan aflossing en steeds minder rente.

Je maandlasten dalen dus elk jaar. Handig als je verwacht dat je inkomen later daalt, bijvoorbeeld bij pensionering.

Prijsindicaties voor een recreatiewoning variëren enorm. Een eenvoudig tweepersoons chalet op een eenvoudig park kun je al kopen vanaf € 80.000.

Een ruime bungalow met drie slaapkamers en een tuin op een toplocatie in Zeeland of aan de Friese meren kan makkelijk € 250.000 tot € 350.000 kosten. Vergeet niet de parkkosten (vaste lasten per jaar) en onroerende zaakbelasting (OZB) die hierbij komen kijken. De rente die je betaalt, hangt af van de looptijd en de rentevaste periode.

Momenteel (eind 2024) liggen de rentes voor een tweede hypotheek rond de 4,5% tot 5,5%. Bij een lening van € 150.000 en een rente van 5% is je maandlast ongeveer € 800 (exclusief aflossing). Een financieel adviseur maakt een exacte berekening voor jouw situatie.

Stappenplan: zo regel je het

Wil je aan de slag? Volg dan deze stappen.

1. Check je overwaarde: Vraag een taxatie aan van je hoofdwoning. De taxateur kijkt naar de huidige marktwaarde. Dit kost ongeveer € 500 - € 700.
2. Bepaal je budget: Hoeveel wil je lenen? Houd rekening met de aankoopprijs, notariskosten, overdrachtsbelasting (2% voor recreatiewoningen) en eventuele verbouwing.
3. Zoek een financieel adviseur: Kies een adviseur die gespecialiseerd is in recreatiewoningen. Niet elke bank financiert recreatief vastgoed even makkelijk.
4. Verzamel documenten: Je hebt nodig: loonstrook, belastingaangifte, bankafschriften en een taxatierapport.
5. Verstrek de aanvraag: De adviseur dient de aanvraag in bij de bank. Binnen een paar weken heb je een beslissing.
6. Vind je droomhuis: Als de financiering rond is, kun je op zoek naar een chalet of bungalow. Let op de parkvoorwaarden (soms is verhuur verplicht of verboden).

Ze zijn praktisch en helpen je om fouten te voorkomen. Een tip: vraag een 'principiële goedkeuring' aan bij de bank voordat je een woning koopt. Dan weet je zeker dat je financiering rond komt. Dit voorkomt teleurstellingen.

Praktische tips voor een succesvolle aankoop

Zorg dat je goed voorbereid bent. Een recreatiewoning kopen is leuk, maar het is ook een serieuze investering.

• Let op de parkvoorwaarden: Elk vakantiepark heeft zijn eigen regels. Sommige parken eisen dat je het chalet verhuurt via de parkreceptie. Andere parken staan alleen eigen gebruik toe. Lees het huishoudelijk reglement goed door.
• Kies de juiste locatie: Een chalet aan het water in Friesland of een bungalow in de Limburgse heuvels heeft meer verhuurpotentieel dan een woning in een minder populair gebied. Denk na over je doel: eigen gebruik of verhuur.
• Controleer de onderhoudsstaat: Een chalet uit 1990 heeft meer onderhoud nodig dan een splinternieuw model. Laat een bouwkundige keuring doen. Kosten: € 400 - € 600. Dit voorkomt onverwachte kosten.
• Houd rekening met extra kosten: Naast de aankoopprijs zijn er parkkosten (€ 1.000 - € 3.000 per jaar), verzekeringen en energie. Een goede exploitatiebegroting is essentieel.
• Denk aan de verhuur: Wil je verhuren? Vraag naar de bezettingscijfers van het park. Een park met 80% bezetting in het hoogseizoen is aantrekkelijker dan een park met 40%.

Hier zijn een paar concrete tips om je op weg te helpen.

En tot slot: geniet ervan. Een recreatiewoning is een plek voor ontspanning. Zorg dat de financiering niet te strak zit, want een recreatiewoning op eigen grond is vaak eenvoudiger te bekostigen. Zo kun je relaxed genieten van je vrije tijd.