Je recreatiewoning verkopen met lopende verhuurboekingen
Je staat op het punt je recreatiewoning te verkopen, maar er lopen nog verhuurboekingen.
Dat voelt als een dubbele uitdaging: je wilt de verkoop soepel regelen, maar je hebt ook afspraken met gasten. Gelukkig zijn er manieren om dit goed te organiseren zonder dat je in de knoei komt met belastingen of je reputatie op het vakantiepark.
Verkoop van een vakantiewoning zonder BTW
Als je je chalet of bungalow zonder BTW verkoopt, ben je vrijgesteld van btw-heffing. Dat klinkt makkelijk, maar er zit een addertje onder het gras: de herzieningsperiode van 10 jaar.
Als je in de afgelopen 10 jaar btw hebt teruggevraagd voor bijvoorbeeld renovaties of aanschaf, moet je bij verkoop een deel van die btw terugbetalen.
Stel je kocht je vakantiewoning 5 jaar geleden en vroeg €10.000 btw terug. Bij verkoop zonder btw moet je nu ongeveer €5.000 terugbetalen (5 van de 10 jaar herziening). Dit kan flink in de papieren lopen, dus check altijd je eerdere btw-aangiftes.
Deze regel geldt voor recreatiewoningen op vakantieparken, chalets en bungalows. Het is verstandig om dit ruim voor de verkoop te berekenen, zodat je geen onverwachte kosten krijgt.
Verkoop van een vakantiewoning met BTW
Je kunt je recreatiewoning ook mét btw verkopen. Dit is mogelijk als de koper aangeeft minimaal 90% btw-belaste prestaties na te streven.
Dit moet vastgelegd worden in de leveringsakte of via een verzoek bij de Belastingdienst. Voorbeeld: je chalet is €200.000 waard. Zonder btw koop je het voor €200.000, maar mét btw komt er 21% bovenop, dus €242.000.
De koper kan de btw terugvragen als hij de woning 100% verhuurt.
Voor jou als verkoper voorkomt dit dat je eerder in aftrek gebrachte btw moet terugbetalen. Let op: per 1-1-2021 is het btw-tarief voor vakantiewoningen verhoogd naar 8% overdrachtsbelasting. Als kopers vóór die datum kopen, betalen ze nog 2%, maar dat is alleen relevant voor contracten vóór 2021.
Verkoop van een vakantiewoning met BTW van rechtswege
Als je je woning binnen 2 jaar na ingebruikname verkoopt, ben je automatisch btw verschuldigd.
Dit heet btw van rechtswege. Je kunt dan geen btw-vrijstelling toepassen. Er geldt een samenloopvrijstelling voor overdrachtsbelasting. Dit betekent dat je niet zowel btw als overdrachtsbelasting hoeft te betalen.
Kies je voor btw, dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Voor een vakantiewoning van €150.000 betekent dit: btw van rechtswege is €31.500 (21%), terwijl overdrachtsbelasting 8% is (€12.000). De keuze hangt af van je situatie en de koper.
Overdragen van een onderneming
Als je je recreatiewoning verkoopt mét lopende verhuurboekingen, kun je kiezen voor overgang van onderneming (art. 37d OB). Dit betekent dat je de verhuuractiviteiten overdraagt aan de koper.
Er is dan geen btw verschuldigd over de verkoop. De koper zet de herzieningstermijn voort.
Als jij 5 jaar geleden btw terugvraagde, neemt de koper de resterende 5 jaar over. Bij een latere verkoop kan de koper dan btw moeten terugbetalen. Dit is handig als je je woning als belegging verkoopt en de koper de verhuur wil voortzetten. Zorg dat je dit vastlegt in het koopcontract, inclusief de bestaande boekingen.
Verkoop vakantiewoning met btw, overdrachtsbelasting of allebei?
Je kunt kiezen uit verschillende routes, afhankelijk van je situatie. Hieronder leg ik de opties uit:
Verkoop vakantiewoning zonder btw
Geen btw, maar je betaalt overdrachtsbelasting (8%). Dit is geschikt als je geen btw hebt teruggevraagd of als de koper niet voldoet aan de 90%-regel. Je rekent 21% btw over de verkoopprijs, maar de koper kan dit terugvragen als hij 100% verhuurt. Jij voorkomt herziening van je eerder in aftrek gebrachte btw.
Verkoop vakantiewoning met btw
Geen btw of overdrachtsbelasting, maar de koper neemt de herzieningstermijn over. Ideaal voor investeerders die de verhuur willen voortzetten.
Overdragen van een onderneming
Btw is automatisch verschuldigd bij verkoop binnen 2 jaar na ingebruikname. Kies dit alleen als je snel wilt verkopen en de btw-kosten kunt dragen.
Verkoop vakantiewoning met btw van rechtswege
Tip: kies voor btw-belaste verkoop om herziening te voorkomen, mits de koper >90% BTW-belast gaat gebruiken. Dit bespaar je duizenden euro’s.
Welke opties heb je met boekingen tijdens de verkoop?
Als er lopende verhuurboekingen zijn, moet je beslissen wat ermee gebeurt. Er zijn drie routes, afhankelijk van hoe je het wilt regelen.
Optie 1: Boekingen blijven staan en gaan mee over
De koper neemt alle boekingen over. Jij ontvangt de huurinkomsten tot de overdrachtsdatum, daarna de koper. Zorg dat je een overzicht maakt van alle boekingen en de verdeling van inkomsten.
Optie 2: Boekingen blijven staan, maar jij handelt ze nog af
Jij blijft verantwoordelijk voor de bestaande boekingen tot einde looptijd. De koper ontvangt geen huurinkomsten, maar jij moet nog schoonmaken en linnengoed regelen.
Optie 3: Boekingen worden stopgezet of geannuleerd
Leg dit vast in een bijlage. Je annuleert alle boekingen. Dit kan reputatierisico’s met zich meebrengen, vooral op populaire vakantieparken waar de impact van een energielabel op de verkoopprijs van je recreatiewoning steeds belangrijker wordt.
Check de voorwaarden van het park en de annuleringskosten. Let op: een veelgemaakte fout is vergeten vast te leggen wie huurinkomsten en borg voor lopende boekingen ontvangt en vanaf welke datum. Maak een bijlage ‘Boekingen & Verhuurafspraken’ met: Plan je verkoopdatum zorgvuldig: kies een lege agenda of een seizoen met weinig bezetting om annuleringen te minimaliseren.
- Overdrachtsdatum
- Overzicht van alle boekingen
- Verdeling huurinkomsten
- Borg en schoonmaak/linnengoed
Praktische tips voor een soepele verkoop
Begin met een fiscale check: bereken of je btw moet terugbetalen bij verkoop zonder btw. Gebruik hiervoor je eerdere aangiftes of vraag een belastingadviseur.
Overleg met de koper over de btw-keuze. Als hij de woning 100% verhuurt, is btw-belaste verkoop voordeliger voor beide partijen.
Maak een duidelijke bijlage voor de boekingen. Vermeld de overdrachtsdatum, een lijst met boekingen, en wie wat ontvangt. Dit voorkomt conflicten. Check de reputatie van het vakantiepark.
Sommige parken hebben strenge regels voor verkoop en verhuur. Zorg dat je hieraan voldoet, ook als je kijkt naar de verkoop van een mantelzorgwoning als recreatiewoning. Reken op extra kosten: overdrachtsbelasting van 8% op een woning van €200.000 is €16.000. Bij btw-verkoop komt daar 21% bovenop, maar de koper kan dit terugvragen.
Als investeerder kun je kiezen voor overgang van onderneming om herzieningstermijnen over te nemen.
Dit is aantrekkelijk voor chalets of bungalows op populaire parken. Neem de tijd. Verkoop je woning niet onder druk.
Plan rond de seizoenen: in de winter zijn er minder boekingen, dus minder annuleringen. Met deze stappen verkoop je je recreatiewoning soepel, zelfs met lopende verhuurboekingen. Je houdt controle over je financiën en je reputatie op het park.