Je recreatiewoning verkopen binnen een familiebedrijf of BV
Een recreatiewoning verkopen aan je broer, je zus of aan het familiebedrijf: het klinkt simpel, maar het loopt vaak anders dan je denkt. Je wilt geen ruzie aan de keukentafel en zeker geen gezeur met de Belastingdienst.
Even concreet: je chalet op vakantiepark De Voscheheugte is €125.000 waard. Of je nu een bungalow op Roompot wilt overdragen of een stukje grond met een mobiele chalet bij Center Parcs, er spelen een paar cruciale vragen.
Wie is de eigenaar nu? En wie straks? Hoe regel je de financiering zonder dat je zus wakker ligt van een hoge hypotheek? En hoe voorkom je dat de fiscus opeens onverwachts langskomt voor een zakelijke boekhouding? In dit verhaal leg ik je zonder moeilijke woorden uit hoe je zo’n verkoop slim en soepel aanpakt.
Wat bedoelen we precies met verkopen binnen de familie of een BV?
Stel: je hebt een fijne recreatiewoning, bijvoorbeeld een luxe chalet van 12 meter lang op bungalowpark De Lommerbergen.
Je wilt het aan je zoon of dochter verkopen, of misschien wel aan de BV die jullie als familie hebben opgericht. Dit heet een ‘onderhandse verkoop’; je koopt en verkoopt dus niet via een openbare veiling of via Funda, maar rechtstreeks aan elkaar. Dat scheelt vaak in de kosten en geeft je veel regie.
Toch zitten er best wat haken en ogen aan, vooral op het gebied van fiscale regels, financiering en het officieel vastleggen van de afspraken. Een BV (besloten vennootschap) is een aparte juridische entiteit: alsof je een eigen bedrijfje opricht voor de woning.
In een familiebedrijf staan de aandelen vaak op naam van de ouders of kinderen.
De woning zelf is dan eigendom van de BV. Verkoop je de woning aan de BV? Dan verkoop je dus eigenlijk aan je eigen bedrijf. De Belastingdienst kijkt hier kritisch naar, want het moet wel een reële transactie zijn. Verkopen aan je neef of nicht telt ook als ‘familieverkoop’ en hetzelfde geldt voor verkopen aan je eigen holding of stichting.
Waarom dit echt slim en soms nodig is
Veel families kiezen voor deze constructie vanwege de rust en continuïteit. Je voorkomt dat de woning na je overlijden plotseling verdeeld moet worden.
Of je wilt voorkomen dat de woning na een eventuele echtscheiding van je kinderen in verkeerde handen valt. Een andere reden: je kinderen kunnen de woning nu kopen, maar misschien niet meteen het volledige bedrag betalen. Door het slim te regelen, houd je de woning in de familie én betaal je geen onnodige belasting. De Belastingdienst heeft duidelijke regels.
Als je verkoopt aan je eigen BV, mag de verkoopprijs niet te ver afwijken van de marktwaarde. Is je chalet €140.000 waard, maar verkoop je het voor €100.000 aan je BV?
Dan ziet de fiscus dat als een ‘schenking’ en moet je alsnog belasting betalen over het verschil.
Bovendien is het belangrijk dat je de financiering goed regelt. Een BV kan geld lenen van de bank, maar de bank wil dan vaak dat jij persoonlijk garant staat. Zo’n constructie kan best complex zijn, maar het levert ook rust en duidelijkheid op voor iedereen.
De kern: hoe regel je de verkoop stap voor stap?
Stap 1: schakel een taxateur in die bekend is met recreatiewoningen. Vraag naar een ‘niet-woning’ taxatie, want recreatievastgoed is anders dan een gewone woning.
Reken op een kostenplaatje van €400 tot €650. Zorg dat je een recent rapport hebt, want zonder goede taxatie keurt de bank geen financiering goed en loopt de belastingcontrole vast. Stap 2: maak een heldere koopovereenkomst. Gebruik een model dat specifiek is voor recreatiewoningen.
Vermeld de exacte gegevens: het park (bijvoorbeeld Park Hochsauerland), het nummer van de kavel, de grootte (bijvoorbeeld 300 m²), de exacte aanschafprijs en de betalingsvoorwaarden. Zet erin dat de verkoper garant staat voor bepaalde zaken, zoals de aanwezigheid van een geldige parkvergunning.
Voorkom juridisch getouwtrek door afspraken over onderhoud en eventuele VvE-kosten duidelijk op papier te zetten.
Stap 3: financiering regelen. Als je kind de woning koopt, kan het zijn dat de bank een persoonlijke lening verstrekt, vaak met een looptijd van 10 tot 20 jaar. De rente voor een recreatielening ligt vaak 0,5% tot 1,5% hoger dan een normale hypotheek.
Als de BV koopt, kan de BV een bedrijfshypotheek afsluiten. Vergeet niet dat de BV eigen vermogen moet inbrengen; de bank financiert meestal maximaal 70% van de marktwaarde.
Zorg dat je een sluitende begroting hebt voor de BV, inclusief parkkosten, verzekering en reservering voor groot onderhoud. Stap 4: ondertekening en overdracht bij de notaris. De koopakte wordt door een notaris opgesteld en getekend.
De notaris regelt ook de inschrijving in het Kadaster. Voor een woning in een recreatiepark gelden vaak extra regels; informeer daarom naar de rol van een gespecialiseerde verkoopmakelaar, aangezien sommige parken eisen dat de koper een ‘bewonersverklaring’ tekent.
De notariskosten liggen tussen €800 en €1.200, afhankelijk van de complexiteit. Vergeet de overdrachtsbelasting niet: die bedraagt 10,4% over de koopsom, tenzij je vrijstelling kunt claimen (bijvoorbeeld bij een bedrijfsovername).
Varianten, modellen en een realistische prijsindicatie
Model 1: directe verkoop aan je kinderen. Stel je verkoopt je bungalow van €150.000 aan je dochter.
Je dochter kan €100.000 lenen en krijgt van jou een schenking van €50.000.
Je kunt de schenking vastleggen in de akte, zodat het juridisch klopt. De overdrachtsbelasting is dan €15.600 (10,4% over €150.000). De notaris rekent ongeveer €950.
Totaal dus ruim €16.500 aan bijkomende kosten. Wil je de lasten spreiden?
Dan kun je een renteloze lening geven voor het verschil, maar de Belastingdienst ziet dat soms als schenking. Model 2: verkoop aan de BV. Jouw BV koopt je chalet van €125.000, waarbij je ook afspraken maakt over de inboedel bij de verkoop. De BV betaalt €125.000, inclusief overdrachtsbelasting.
Je BV moet het bedrag financieren; de bank financiert maximaal 70% (€87.500) en de BV moet dus €37.500 eigen vermogen inleggen.
Je kunt dat vermogen als privé-lening aan de BV verstrekken. De BV betaalt je vervolgens maandelijks terug. De rente die de BV betaalt, is aftrekbaar voor de BV, maar je betaalt privé wel inkomstenbelasting over de rente-inkomsten.
De notariskosten bedragen circa €1.100. Model 3: verkoop met een optie.
Je verkoopt de woning nu niet direct, maar geeft je kind een optie om binnen 5 jaar te kopen tegen een vooraf afgesproken prijs. Dit is handig als je kind nu nog niet genoeg verdient, maar je wel wilt vasthouden dat de woning in de familie blijft. De optieprijs ligt vaak rond de €500 tot €1.000 per jaar.
De uiteindelijke verkoopprijs leg je nu al vast. Zo voorkom je discussies later.
De notaris kan deze constructie vastleggen, maar dat kost wel extra (€300-€500).
Model 4: verkoop via een stichting of coöperatie. Soms willen meerdere familieleden samen eigenaar worden. Voor meer informatie kun je kijken bij de veelgestelde vragen over de verkoop.
Je kunt de woning onderbrengen in een stichting of een coöperatie. Ieder lid krijgt een aandeel.
De kosten voor oprichting zijn €500 tot €1.000. De jaarlijkse kosten voor de administratie en het park bedragen vaak €500 tot €1.200 per persoon. Dit model werkt goed voor families die de woning samen willen gebruiken en onderhouden, maar het vraagt wel om duidelijke afspraken over wie wanneer gebruikmaakt van de woning.
Praktische tips om gedoe te voorkomen
- Check altijd de parkregels. Sommige parken (zoals Roompot of Landal) verbieden verkoop binnen de familie zonder goedkeuring. Vraag de parkbeheerder om de actuele voorwaarden.
- Gebruik een taxateur met recreatie-ervaring. Een gewone woningtaxateur zit er vaak naast; een recreatietaxateur weet dat een chalet op een park anders wordt gewaardeerd dan een vrijstaande bungalow.
- Maak een schriftelijke len