Hoe werkt een familiebank constructie bij de aankoop van een vakantiebungalow?
Een vakantiebungalow kopen op een park als RCN, Roompot of TopParken? Heerlijk. Maar de bank ziet zo'n recreatiewoning als een 'luxe' en financiert maar tot 70% van de koopsom. Waar haal je de rest vandaan?
De familiebank constructie is je gouden ticket. Je leent het geld niet van een vreemde, maar van je (groot)ouders.
Zij krijgen een eerlijke rente, en jij houdt je spaarrekening voor later intact. Lekker geregeld. Dit is precies hoe je het in 5 stappen opzet.
Stap 1: De keukentafel-sessie (de basisafspraak)
Voordat je ook maar één formulier invult, moet je het eens zijn.
Ga zitten met je familieleden die het geld hebben. Dit is geen formele vergadering, maar een open gesprek. Jij wilt een bungalow op Parc de Witte Vennen, zij willen hun pensioen veiligstellen. Maak duidelijke afspraken over het bedrag, de looptijd en de rente.
Wat je nodig hebt is een mondeling akkoord over de hoofdlijnen. Spreek af dat je een lening afsluit voor bijvoorbeeld €100.000.
Veelgemaakte fout
Zorg dat je weet wat de minimale rente is die ze willen: de rente moet minimaal de 'box 3' vrijstelling van de Belastingdienst dekken (rond de 2-3% nu).
Zonder dit overleg loop je vast in emoties later. Veel families beginnen met "we regelen het later wel". Echt niet. Als je broer of zus later roept "ik had ook geld willen lenen", ontstaat ruzie. Leg nú vast dat dit een eenmalige constructie is voor jouw investering op een vakantiepark.
Stap 2: De offerte en taxatie (harde getallen)
Jij bent de initiatiefnemer. Jij regelt de papierwinkel.
Je hebt een koopcontract nodig van de bungalow. Stel dat de bungalow €250.000 kost en het park vraagt €25.000 voor de parkkosten (inrichting, aansluitingen). Totaalbedrag: €275.000. De familiebank leent je €100.000.
De rest regel je met een hypotheek of spaargeld. Laat de woning taxeren door een NVM-makelaar.
Timing
Dit is cruciaal voor de hypotheekverstrekker, maar ook voor de familiebank. Je wilt niet dat je vader denkt dat ie €100.000 leent voor een kasteel, terwijl het een bouwval is. De taxatie kost ongeveer €600,- tot €800,-.
Zorg dat de waarde van het vakantiehuis op papier staat. Doe dit direct na het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst. Je hebt ongeveer 10 werkdagen de tijd om je financiering rond te maken voordat je de ontbindende voorwaarden verliest.
Stap 3: De leningsovereenkomst en hypotheekakte (officieel maken)
Hiervoor schakel je een notaris in. Ja, echt. Zonder notaris is je familiebankconstructie voor de Belastingdienst vaak niet waterdicht.
De notaris stelt een leenovereenkomst op én legt een hypotheekrecht vast voor je familie.
Let op: De rente die je familie ontvangt, is voor hen belast in Box 3. De rente die jij betaalt, mag je soms aftrekken als je de lening gebruikt voor je eigen woning, maar bij een recreatiewoning is dat vaak niet het geval. Check dit bij je boekhouder!
Veelgemaakte fout
Dit heet een 'derde-hypotheek' of 'familiehypotheek'. De notaris zorgt dat de lening wordt ingeschreven in het Kadaster. Dit is een alternatief voor een hypotheek bij een grootbank en betekent: als jij failliet gaat of de boel in de soep loopt, kan je familie (alsnog) haar geld opeisen uit de verkoop van de bungalow.
Zonder deze inschrijving is het een ongedekte vordering en dat wil je familie niet. Denken dat een onderhandse lening bij de notaris niet hoeft. Je bespaart €500,- aan notariskosten, maar als je zus later boos wordt of de Belastingdienst gaat controleren, ben je het dubbele kwijt aan juristen. Gewoon doen.
Stap 4: De rente en looptijd (de spelregels)
Stel de rente vast. Een veelgehoord bedrag is 4%. Waarom? Omdat de Belastingdienst een 'zakelijke rente' eist.
Valt de rente te laag uit, dan zien ze het als een schenking.
En dat wil je niet. Spreek een rentevaste periode af, bijvoorbeeld 10 jaar.
Dat geeft zekerheid voor beide kanten. Spreek een looptijd af. Een vakantiebungalow hoef je niet in 30 jaar af te lossen, de waarde stijgt vaak niet zo hard als een gewoon huis.
Houd er ook rekening mee dat de bank vaak om een exploitatiebegroting voor je recreatiewoning vraagt.
Kies voor 15 of 20 jaar. Je kunt jaarlijks boetevrij een deel aflossen (bijvoorbeeld €5.000), mocht je een bonus krijgen of de verhuur loopt super.
Maatvoering
- Leningsbedrag: €100.000
- Rente: 4% (vast voor 10 jaar)
- Looptijd: 20 jaar
- Maandlasten (interest): €333,- (excl. aflossing)
Stap 5: De notariële afhandeling (de eindstreep)
De notaris combineert jouw aankoop van de bungalow met de familiehypotheek. Tijdens de afspraak (duurt ongeveer 1 uur) teken je de leveringsakte (jij wordt eigenaar) en de hypotheekakte.
Voor de financiering kun je ook advies inwinnen over onafhankelijk hypotheekadvies bij recreatievastgoed, zodat de familie zekerheid krijgt. De notaris betaalt de verkoper uit en schrijft de lening van je familie op de juiste manier over naar de verkoper. Je familie krijgt een 'grosse' (een kopie) van de hypotheekakte.
Timing
Bewaar dit als een goudklomp. Jij krijgt de sleutels van je chalet.
Vanaf nu betaal je iedere maand netjes de rente en aflossing naar je familie. Gebruik hiervoor een automatische overschrijving, netjes volgens de afspraak. Dit gebeurt op de dag van overdracht bij de notaris. Zorg dat het geld van je familie en de eventuele hypotheek van de bank ruim voor die dag op de rekening van de notaris staat. Anders gaat de verkoop niet door.
Verificatie-checklist: Is je constructie waterdicht?
Check dit lijstje voordat je naar de notaris gaat. Als je een 'nee' moet antwoorden, stop dan even en regel het. Als je alle items kunt afvinken, ga je gang.
- Hebben jullie een schriftelijke leenovereenkomst (bij de notaris)?
- Staat de rente vast op minimaal het percentage van de Belastingdienst?
- Weet je zeker dat het bedrag lager is dan de vrije gift van €2.712 per persoon per jaar?
- Staat de hypotheek van je familie ingeschreven bij het Kadaster?
- Is er een clausule over wat er gebeurt bij overlijden van je familieleden?
- Heb je een taxatierapport liggen?
Je hebt zojuist je eigen geldstromen geregeld en je familie een mooi rendement gegeven.
Nu op naar het inrichten van die bungalow!