Hoe werkt de handhaving op het verbod van commerciële verhuur in bepaalde bestemmingsplannen
Stel je voor: je hebt een prachtig chalet op een vakantiepark gekocht, of je overweegt een bungalow als investering.
Je wilt het verhuren voor recreatief gebruik, maar dan komt de gemeente langs. Het bestemmingsplan verbiedt commerciële verhuur. Wat nu?
In dit artikel leg ik je uit hoe handhaving werkt onder de nieuwe Omgevingswet, welke instrumenten de gemeente heeft en wat jij kunt doen om problemen te voorkomen. Geen ingewikkelde juridische taal, maar gewoon helder uitgelegd, alsof we even samen aan tafel zitten.
Handhaving onder de Omgevingswet
Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet van kracht. Dit betekent dat de oude bestemmingsplannen nu tijdelijk gelden als omgevingsplan, met een zogenaamde “bruidsschat” van algemene regels.
Voor recreatiewoningen, chalets en bungalows op vakantieparken verandert er in de praktijk nog niet veel, maar de handhaving is wel aangescherpt.
Gemeenten moeten nu actief optreden bij strijdig gebruik, zoals commerciële verhuur waar dat niet is toegestaan. De Omgevingswet geeft gemeenten duidelijke instrumenten in handen. Ze kunnen niet zomaar niets doen; er geldt een beginselplicht om te handhaven.
Soorten handhavingsinstrumenten
Dit betekent dat als er een overtreding is, de gemeente moet ingrijpen, tenzij er een goede reden is om dat niet te doen. Voor jou als eigenaar van een recreatiewoning is het goed om te weten hoe dit proces werkt, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. De gemeente kan kiezen uit verschillende instrumenten om overtredingen aan te pakken. Het meest voorkomend is de last onder dwangsom.
Dit betekent dat je een deadline krijgt om de overtreding te stoppen, en als je dat niet doet, moet je een boete betalen.
De hoogte van de dwangsom hangt af van de ernst van de overtreding en kan oplopen tot duizenden euros. Een zwaarder instrument is de last onder bestuursdwang.
Hierbij treedt de gemeente zelf op, bijvoorbeeld door een chalet te sluiten of verhuur te verbieden. De kosten hiervan worden op jou verhaald. Daarnaast kan de gemeente een bestuurlijke boete opleggen.
Dit is een financiële straf die losstaat van een dwangsom. Let op: voor een bestuurlijke boete geldt de cautieplicht, wat betekent dat je het recht hebt om niets te zeggen.
Voor ernstige overtredingen is er ook de bestuurlijke strafbeschikking (BSB). Dit is een soort boete die lijkt op een strafrechtelijke sanctie, maar wordt door de gemeente opgelegd. Tot slot kan de gemeente kiezen voor een strafrechtelijke sanctie via de Wet economische delicten (WED). Dit is vooral van toepassing als er sprake is van structurele overtredingen, zoals grootschalige commerciële verhuur zonder vergunning.
Handhaving strijdig gebruik onder de Omgevingswet
Strijdig gebruik betekent dat je een recreatiewoning gebruikt op een manier die niet past bij het bestemmingsplan.
Bijvoorbeeld: je verhuurt een chalet commercieel terwijl het bestemmingsplan alleen recreatief eigen gebruik toestaat. Onder de Omgevingswet is dit een overtreding van artikel 5.1 lid 1 onder a. Dit artikel verbiedt het uitvoeren van een omgevingsplanactiviteit zonder vergunning.
De definitie van een omgevingsplanactiviteit staat in artikel 1.1 lid 1 van de Omgevingswet, met verwijzing naar de bijlage. Voor recreatiewoningen betekent dit dat verhuuractiviteiten vaak als omgevingsplanactiviteit worden gezien.
Als deze activiteit niet is toegestaan in het omgevingsplan, is een vergunning nodig.
Zonder vergunning is er sprake van een overtreding. De gemeente mag niet zomaar overal handhaven. Als er in het verleden vergunningen zijn verleend voor bepaalde activiteiten, mag de gemeente niet handhaven op basis van het nieuwe omgevingsplan. Dit heet het vertrouwensbeginsel.
Wat is de wettelijke grondslag?
Voor bestaande recreatiewoningen op vakantieparken kan dit betekenen dat oude vergunningen nog geldig zijn, afhankelijk van de specifieke situatie. De wettelijke grondslag voor handhaving is de Omgevingswet, specifiek artikel 5.1 lid 1 onder a.
Dit artikel vormt de basis voor het verbod op het uitvoeren van omgevingsplanactiviteiten zonder vergunning. Voor recreatiewoningen betekent dit dat verhuuractiviteiten vaak onder dit verbod vallen, tenzij het omgevingsplan expliciet commerciële verhuur toestaat. Daarnaast is er de WED-strafbaarstelling, zeker als u overweegt een recreatiewoning permanent te bewonen.
Overtredingen van voorschriften uit sectorale wetten, zoals de Recreatiewet of de Woningwet, zijn nu overgeheveld naar de Omgevingswet.
Dit betekent dat gemeenten harder kunnen optreden tegen overtredingen, zoals illegale verhuur van recreatiewoningen. De Omgevingswet introduceert ook een nieuwe aanpak voor bestaande plannen. Tot 1 januari 2025 gelden oude bestemmingsplannen als tijdelijk omgevingsplan.
De meeste gemeenten zijn nog niet toegekomen aan het opstellen van nieuwe plannen.
Voor jou als eigenaar betekent dit dat de regels voor verhuur waarschijnlijk nog hetzelfde zijn als voorheen, maar de handhaving is wel aangescherpt.
Huurder gebruikt pand in strijd met het bestemmingsplan. Wat nu?
Stel: je verhuurt je chalet aan iemand die het commercieel gebruikt, terwijl het bestemmingsplan dat verbiedt. Wat nu? Allereerst: als verhuurder ben je niet automatisch aansprakelijk.
De huurder heeft een onderzoeksplicht en moet zelf nagaan of het gebruik is toegestaan. Als de huurder dit niet doet, ben jij als verhuurder niet direct verantwoordelijk. Maar er is een uitzondering.
Als jij als verhuurder wist dat de huurder het pand in strijd met het bestemmingsplan zou gebruiken, en je dit niet hebt gemeld, ben je wel aansprakelijk.
Dit betekent dat je alert moet zijn op wat de huurder van plan is. Leg in de huurovereenkomst vast of activiteiten zijn toegestaan volgens het bestemmingsplan. Zo voorkom je misverstanden. Controleer ook of de huurder voldoet aan de eisen voor een gebruiksmelding brandveilig gebruik.
Als de gemeente een overtreding constateert, zal ze eerst contact opnemen met de huurder. Als de huurder niet reageert of weigert te stoppen, kan de gemeente ook jou als verhuurder aanspreken.
In dat geval is het belangrijk dat je kunt aantonen dat je de huurder hebt gewezen op de regels. Een tip: vraag de huurder om bij twijfel navraag te doen bij de gemeente over een tijdelijke vrijstelling of omgevingsvergunning.
Praktische tips voor recreatiewoning-eigenaren
Om problemen te voorkomen, is het slim om je goed voor te bereiden.
Ten eerste: check het omgevingsplan van jouw gemeente. Voor recreatiewoningen op vakantieparken zijn de regels vaak specifiek. Sommige parken staan alleen recreatief eigen gebruik toe, andere parken staan beperkte verhuur toe. Weet wat er is toegestaan voordat je gaat verhuren.
Ten tweede: leg alles vast in de huurovereenkomst. Vermeld duidelijk dat de huurder zich moet houden aan het bestemmingsplan.
Bijvoorbeeld: “De huurder mag het chalet alleen recreatief gebruiken en niet commercieel verhuren.” Zo heb je een stok achter de deur als er iets misgaat.
Ten derde: wees proactief. Als je twijfelt over de regels, neem contact op met de gemeente. Vraag naar de mogelijkheden voor een omgevingsvergunning of tijdelijke vrijstelling.
Dit kan voorkomen dat je later voor verrassingen komt te staan. En tot slot: houd de ontwikkelingen rond de Omgevingswet in de gaten. Gemeenten zijn nog bezig met het opstellen van nieuwe plannen, dus de regels kunnen nog veranderen.
Vergelijking van handhavingsinstrumenten
Om je een beeld te geven van de verschillende handhavingsinstrumenten, hier een overzicht: De keuze voor een instrument hangt af van de ernst van de overtreding en de situatie. Voor lichte overtredingen is een dwangsom vaak voldoende. Bij ernstige overtredingen, zoals illegale verhuur op grote schaal, kan de gemeente kiezen voor bestuursdwang of een strafrechtelijke sanctie.
- Last onder dwangsom: Meest voorkomend. Je krijgt een deadline om de overtreding te stoppen, anders betaal je een boete. Geschikt voor lichte overtredingen.
- Last onder bestuursdwang: De gemeente treedt zelf op, bijvoorbeeld door een chalet te sluiten. Kosten worden op jou verhaald. Geschikt voor ernstige overtredingen.
- Bestuurlijke boete: Een financiële straf die losstaat van een dwangsom. Let op de cautieplicht.
- Bestuurlijke strafbeschikking (BSB): Lijkt op een strafrechtelijke sanctie, maar wordt door de gemeente opgelegd.
- WED-strafbaarstelling: Voor structurele overtredingen, zoals grootschalige illegale verhuur.
Aanbevelingen per situatie
Ben je van plan een recreatiewoning te kopen? Kies dan voor een chalet of bungalow op een vakantiepark waar commerciële verhuur is toegestaan.
- Landal Greenparks: Staand verhuur toe, maar met strikte regels. Prijzen voor chalets beginnen bij €150.000.
- Roompot Vakanties: Biedt mogelijkheden voor verhuur, afhankelijk van het park. Chalets vanaf €120.000.
- Center Parcs: Beperkte verhuurmogelijkheden, vooral voor eigen gebruik. Prijzen vanaf €200.000.
Dit voorkomt problemen met de gemeente. Voorbeelden van parken met verhuurmogelijkheden zijn: Voor investeerders: kies voor parken met een duidelijk verhuurbeleid. Vraag naar de bestemmingsplannen en vergunningen voordat je koopt.
Waar kun je het beste kopen?
En vergeet niet: de Omgevingswet kan leiden tot strengere regels, dus houd de ontwikkelingen in de gaten. Wil je een recreatiewoning kopen?
- Roompot Vakanties: Groot aanbod van chalets en bungalows, met verhuurmogelijkheden. Bezoek hun website voor het actuele aanbod.
- Landal Greenparks: Luxe chalets en bungalows, met professionele verhuurservice. Ideaal voor investeerders.
- Center Parcs: Hoogwaardige accommodaties, maar beperkte verhuurmogelijkheden. Geschikt voor eigen gebruik.
Kies dan voor een gerenommeerd vakantiepark met een duidelijk verhuurbeleid. Bijvoorbeeld: Tip: vraag altijd naar het omgevingsplan en de vergunningen voordat je koopt.
Zo weet je precies wat wel en niet is toegestaan. En vergeet niet om een goede huurovereenkomst op te stellen als je gaat verhuuren. De handhaving op het verbod van commerciële verhuur onder de Omgevingswet is serieus. Gemeenten hebben verschillende instrumenten om overtredingen aan te pakken, van dwangsoms tot strafrechtelijke sancties.
Als eigenaar van een recreatiewoning is het belangrijk om de regels te kennen en je goed voor te bereiden. Check het onherroepelijk bestemmingsplan, leg alles vast in de huurovereenkomst en wees proactief. Zo kun je genieten van je investering zonder juridische problemen.