Hoe ga je om met de forensenbelasting bij verhuur van je tweede woning?

Dirk Muller

Recreatievastgoed Adviseur & Makelaar

Je hebt net een chalet gekocht op een vakantiepark en je wilt die verhuren voor extra rendement.

Dan duikt er ineens een vreemde belasting op: de forensenbelasting. Geen zorgen, je bent niet de enige die hierover twijfelt. In deze handleiding leg ik je stap-voor-stap uit wat je moet regelen, hoeveel het kost en hoe je voorkomt dat je te veel betaalt. We houden het simpel en praktisch, zodat je morgen al weet wat te doen.

Stap-voor-stap: wat je nodig hebt en hoe je begint

Voordat je actie onderneemt, verzamel je de juiste papieren en check je de voorwaarden. Je hebt je aankoopcontract nodig, de WOZ-waarde van je recreatiewoning en de postcode van het vakantiepark.

Zorg dat je de datum van aankoop en de datum waarop je de sleutel krijgt bij de hand hebt. Die data bepalen wanneer de belasting ingaat. Stap 1: Check of je meer dan 90 dagen per jaar beschikking hebt over de woning.

Dit is de harde grens voor forensenbelasting. Als je chalet op een park staat en jij kunt er altijd naartoe, telt ook een leegstaande periode mee.

Vergeet dit niet: leegstaand betekent niet vrijgesteld als het beschikbaar is. Stap 2: Verzamel de WOZ-beschikking van je recreatiewoning. De forensenbelasting wordt vaak berekend over die waarde. Als je net bent verhuisd naar het park, vraag dan bij de gemeente de meest recente WOZ-waarde op.

Zonder WOZ geen correcte aanslag. Stap 3: Bereken grofweg wat je gaat betalen.

Voor 2026 is het tarief 0,40% van de WOZ-waarde, met een minimum van € 500 en een maximum van € 1.500. Een chalet met een WOZ van € 150.000 kost je dus ongeveer € 600 per jaar. Een luxe bungalow met een WOZ van € 500.000 zit op het maximum van € 1.500.

Stap 4: Check het tarief van de specifieke gemeente. In Weststellingwerf betaal je in 2025 voor een chalet of caravan € 79,55.

Voor woningen zijn er verschillende schijven: € 162,60 (WOZ € 126.001–325.000), € 445,85 (WOZ € 325.001–500.000), € 604,80 (WOZ € 500.001–710.000), en € 757,05 bij een WOZ vanaf € 710.001. Andere gemeenten hanteren eigen bedragen, dus check dit altijd. Stap 5: Zet de data in je agenda.

De aanslag komt in twee termijnen. De eerste vervalt op de laatste dag van de maand volgend op de maand van de dagtekening.

Neem contact op met de gemeente na aankoop

Als je aanslag in april wordt verstuurd, betaal je dus in mei en juni. Plan de betalingen meteen, dan voorkom je herinneringen.

Bel of mail de gemeente waar je chalet staat zodra de aankoop rond is. Vraag of ze al weten dat je eigenaar bent en of er al een aanslag wordt voorbereid. Dit voorkomt verassingen. Geef meteen je contactgegevens door voor digitale post.

De meeste gemeentes reageren binnen een week. Vraag ook of ze de WOZ-waarde al hebben vastgesteld voor je woning.

Als die nog niet bekend is, kan de aanslag later komen. Een foutieve WOZ leidt tot een te hoge belasting, dus check dit meteen.

Ik heb net een tweede woning/caravan gekocht, wat moet ik doen?

Na aankoop start je met een korte checklist. Zorg dat je binnen een week na overdracht contact opneemt met de gemeente.

Verstrek je naam, adres van het park, kavelnummer, en de datum van aankoop.

Vraag welke documenten ze nog nodig hebben. De meeste gemeentes vragen een kopie van de akte en een bewijs van inschrijving op het park. Let op: als je chalet op een vakantiepark staat, telt het als tweede woning zodra jij er meer dan 90 dagen per jaar beschikking over hebt.

Dat betekent dat je hem ook leeg kunt laten staan, maar dat telt nog steeds mee. Plan je verhuur, maar hou rekening met deze belasting in je rendementsberekening.

Tip: vraag meteen of je in aanmerking komt voor een vrijstelling. Als je chalet kleiner is dan de criteria voor een caravan, betaal je soms het lagere tarief. In Weststellingwerf is dat € 79,55. Vraag altijd na, want gemeentes verschillen.

Ben je het niet eens met de aanslag?

Een aanslag voelt soms te hoog. Misschien is de WOZ-waarde niet realistisch of heb je geen beschikking over de woning op de genoemde data. Dan kun je bezwaar maken.

Let wel: je kunt niet bezwaar maken tegen het tarief zelf, alleen tegen de aanslag.

Het tarief is wettelijk vastgelegd. Verzamel bewijs.

Bezwaar indienen binnen 6 weken

Als je kunt aantonen dat je geen 90 dagen beschikking had, bijvoorbeeld door een huurcontract of medische verklaring, heb je een sterke zaak. Ook een foutieve WOZ-waarde is een reden voor bezwaar. Vraag een taxatierapport op als je twijfelt.

Je hebt 6 weken na dagtekening van het aanslagbiljet om bezwaar in te dienen.

Reken uit: als de aanslag op 10 april is gedateerd, moet je uiterlijk 21 mei bezwaar hebben ingediend. Gebruik het formulier op de gemeentelijke website of stuur een brief met je argumenten en bewijsstukken. Hou het kort en duidelijk. Noem het aanslagnummer, de reden van bezwaar en de gewenste correctie.

Vraag om schriftelijke bevestiging van ontvangst. De gemeente moet binnen 6 weken een beslissing geven. Als ze langer doen, kun je een dwangsom aanvragen.

Gerelateerde onderwerpen

Naast forensenbelasting zijn er andere kosten voor je recreatiewoning. Denk aan toeristenbelasting, parkkosten en verzekeringen.

Voor verhuur via platforms zoals Airbnb of Booking.com komt er vaak nog een vergunning bij.

Check ook de btw-regels als je zakelijk verhuurt, en verdiep je in de fiscale behandeling van de btw bij de verkoop van een verhuurde woning. Een andere veelgestelde vraag: mag je de forensenbelasting aftrekken van je huurinkomsten? Nee, deze belasting is geen bedrijfskostenpost voor particuliere verhuur.

Je kunt hem alleen aftrekken als je de woning zakelijk exploiteert en de belastingdienst dit erkent. Vraag een boekhouder om advies.

Juridische grondslag van overige belastingen

De forensenbelasting is geen rijkbelasting, maar een gemeentelijke heffing. Gemeentes mogen deze belasting heffen via een verordening.

Dat betekent dat de regels per gemeente kunnen verschillen. De rijksoverheid stelt alleen de kaders vast, zoals de 90-dagengrens. De verordening bepaalt de tarieven, vrijstellingen en de manier van heffen.

Lees de verordening van jouw gemeente als je twijfelt over een specifieke regel.

Artikel 223 Gemeentewet

Vaak staat deze op de gemeentelijke website onder 'belastingen' of 'verordeningen'. De wettelijke basis is artikel 223 van de Gemeentewet. Dit artikel geeft gemeentes de bevoegdheid om forensenbelasting te heffen.

Het definieert wie als forens wordt gezien en stelt de minimale voorwaarden. Een gemeente mag strengere regels invoeren, maar niet soepeler.

Deze wet beschermt ook jouw rechten. Als een gemeente afwijkt van de wet, kun je in beroep gaan.

Raadpleeg een jurist bij complexe situaties, zoals bij eigendom via een vof of stichting.

Waar wordt de forensenbelasting door de gemeente voor gebruikt?

Gemeentes gebruiken de opbrengst voor algemene middelen. Dat betekent dat het geld naar de begroting gaat en wordt besteed aan voorzieningen zoals parkonderhoud, riolering en verkeersveiligheid.

De opbrengst is relatief laag vergeleken met andere belastingen, maar voor recreatiegebieden is het een nuttige bron.

Algemene middelen; relatief lage opbrengst

Als je een chalet koopt op een park dat veel investeert in groen en infrastructuur, zie je dat soms terug in de forensenbelasting. Vraag het park naar de bestedingen, zodat je weet wat je bijdraagt. De totale opbrengst van forensenbelasting is klein voor de gemeente.

Voor een park met 100 chalets levert het misschien € 50.000 tot € 100.000 op, afhankelijk van de tarieven. Het is vooral een symbolische heffing die de druk op voorzieningen dekt.

Voor jou als eigenaar betekent dit dat de belasting meevalt vergeleken met andere kosten. Je betaalt minder dan de ozb voor een hoofdwoning, maar het telt wel mee in je totale lasten, net als de invloed van de WOZ-waarde op je rendement.

Wie betaalt de forensenbelasting?

De eigenaar van de tweede woning betaalt de forensenbelasting. Als je chalet op een vakantiepark staat en jij bent de eigenaar, ben jij aansprakelijk.

Huurders betalen deze belasting niet, tenzij dit expliciet in het huurcontract staat. Als je de woning zakelijk verhuurt via een vof of bv, kan de rechtspersoon de belastingplichtige zijn. Check de inschrijving bij de Kamer van Koophandel en de gemeente.

Meer dan 90 dagen beschikking over gemeubileerde woning

De kernvoorwaarde is dat je meer dan 90 dagen per jaar beschikking hebt over een gemeubileerde woning.

Gemeubileerd betekent dat er een toilet, keuken en wasgelegenheid aanwezig zijn. Een chalet of bungalow voldoet hier meestal aan. Ook als je de woning alleen in de zomer gebruikt, maar wel altijd toegang hebt, telt die periode mee. Verhuur aan anderen verandert niets aan je plicht, tenzij je de woning permanent verhuurt en zelf geen beschikking meer hebt.

Wat zijn de voorwaarden voor het heffen van de forensenbelasting?

De gemeenteraad stelt een verordening vast waarin de voorwaarden staan. Daarin staat dat de woning gemeubileerd moet zijn en dat je er meer dan 90 dagen per jaar beschikking over hebt.

Een chalet of bungalow op een vakantiepark voldoet bijna altijd. De verordening bepaalt ook welke objecten wel en niet meetellen.

Verordening gemeenteraad; toilet, keuken, wasgelegenheid

Caravans en tenten tellen soms niet mee, maar een chalet wel. Vraag de gemeente om de exacte definities. Een woning moet een toilet, keuken en wasgelegenheid hebben om als gemeubileerd te gelden.

Een chalet met een eigen badkamer en keukenblok voldoet. Een tent of stacaravan zonder vaste voorzieningen kan buiten de heffing vallen.

Check dit altijd bij de gemeente. Als je chalet tijdelijk niet gemeubileerd is, bijvoorbeeld na een verbouwing, kun je soms tijdelijk vrijstelling krijgen. Vraag dit schriftelijk aan.

Wat valt er te kiezen bij het heffen van forensenbelasting?

De meeste gemeentes kiezen voor een tarief op basis van de WOZ-waarde.

Sommige gemeentes bieden een alternatief op basis van vloeroppervlakte of grond. Dit is vooral interessant als je chalet een lage WOZ-waarde heeft maar een groot grondoppervlakte. Vraag de gemeente welke methode ze hanteren en of je kunt switchen.

Tarief op WOZ-waarde of vloeroppervlakte/grond

Soms is het gunstiger om voor de grond te kiezen, vooral bij een groot perceel op een vakantiepark. Bij een WOZ-waarde van € 150.000 betaal je 0,40% = € 600. Ook als je kijkt naar de restwaarde van een mantelzorgwoning die als vakantiehuis wordt verhuurd, is een goede berekening essentieel.

Bij een vloeroppervlakte van 60 m² en een tarief van € 10 per m² betaal je € 600.

Soms is de grondoptie voordeliger bij een klein huis op een groot perceel. Vergelijk beide opties voor je chalet. De gemeente kan je een berekening toesturen. Kies de goedkoopste, maar hou rekening met toekomstige wijzigingen.

Wanneer kan iemand vrijgesteld worden van deze belasting?

Er zijn verplichte vrijstellingen en extra vrijstellingen die een gemeente kan geven. De rijksoverheid stelt verplichte vrijstellingen vast, zoals verblijf in verpleging of verzorging.

Als je chalet tijdelijk niet bewoonbaar is door medische redenen, kun je vrijstelling krijgen. Ook overheidsplichtig verblijf, zoals in kazernes of gevangenissen, is vrijgesteld. Voor recreatiewoningen komt dit zelden voor, maar het is goed om te weten.

Verplichte vrijstellingen en mogelijk extra vrijstellingen

Extra vrijstellingen kunnen gemeentes zelf invoeren. Bijvoorbeeld voor kleine chalets onder een bepaalde grootte, of voor eigenaren die de woning permanent verhuren aan toeristen.

Vraag altijd na of er een extra vrijstelling geldt voor jouw situatie. Tip: als je chalet onder de € 80.000 WOZ-waarde zit, betaal je in sommige gemeentes minder of niets. Check de lokale verordening.

Verificatie-checklist

• Heb je meer dan 90 dagen beschikking over je chalet?
• Is de woning gemeubileerd (toilet, keuken, wasgelegenheid)?
• Heb je de WOZ-waarde opgevraagd?
• Ken je het tarief van de gemeente?
• Heb je contact opgenomen met de gemeente na aankoop?
• Zijn de betalingstermijnen in je agenda gezet?
• Is bezwaar mogelijk als de aanslag te hoog is?
• Heb je gecheckt op vrijstellingen?