Hoe ga je om met de 90-dagenregeling bij verhuur van een vakantiehuis in het buitenland?
Stel je voor: je hebt net een mooi chalet gekocht op een vakantiepark in Portugal.
Je wilt er zelf graag een paar maanden per jaar van genieten, maar je wilt ook verhuren voor wat extra rendement. Dan duikt er ineens een vervelende grens op: de 90-dagenregeling.
Hoe zit dat precies? Waar moet je op letten? In dit stappenplan leg ik je in heldere taal uit hoe je dit slim aanpakt, zonder dat je straks voor verrassingen komt te staan.
Stap 1: Check je verblijfsstatus en nationaliteit
Eerst even kijken wie je bent en wat je mag. Als EU-burger mag je in principe onbeperkt verblijven in andere EU-landen, inclusief Portugal.
Je hoeft je dan geen zorgen te maken over de 90-dagenregeling voor jezelf. Maar let op: als je familie of vrienden uitnodigt die geen EU-burger zijn, gelden er andere regels.
Voor niet-EU-burgers (bijvoorbeeld Britten na Brexit) geldt de Schengen 90/180-regel. Ze mogen maximaal 90 dagen binnen een periode van 180 dagen in het Schengengebied verblijven zonder visum. Die 180-dagenperiode wordt dagelijks bijgewerkt. Een Britse gast die in juni 60 dagen blijft, moet voor 31 juli vertrekken en mag daarna pas weer terugkomen na 30 dagen wachten.
Let op: Ierse staatsburgers vallen onder de Common Travel Area en hebben geen visum nodig voor verblijf in Portugal.
Zij vallen niet onder de Schengen 90/180-regel.
Stap 2: Bepaal je eigen gebruik van de vakantiewoning
Je eigen verblijf in je vakantiewoning telt mee voor de 90-dagengrens. Als je zelf meer dan 90 dagen per jaar in je chalet of bungalow verblijft, loop je risico op een naheffing van de belastingdienst.
De Belastingdienst ziet je woning dan als hoofdverblijf en niet als recreatiewoning. Houd je eigen gebruik dus onder de 90 dagen per jaar. Plan je verblijven zorgvuldig.
Bijvoorbeeld: 30 dagen in de zomer, 20 dagen in de herfst, 20 dagen in de winter en 15 dagen in het voorjaar. Zo blijf je veilig onder de grens.
Veelgemaakte fout: verhuurders denken dat eigen gebruik tot 90 dagen altijd veilig is.
Maar de exclusiviteit in je verhuurovereenkomst bepaalt de beschikbaarheid. Als je een verhuurbemiddelingsovereenkomst hebt, waarbij de parkbeheerder exclusief recht op verhuur heeft, telt je eigen gebruik vaak niet mee. Check dit altijd bij je park.
Stap 3: Plan je verhuur slim rond de 90-dagengrens
Als je je vakantiewoning verhuurt via een bemiddelingsbedrijf, kan het park meer dan 90 dagen per jaar aan huurders ter beschikking staan. In een voorbeeld op Terschelling werden 147 dagen verhuurd en had de eigenaar 22 dagen zelfgebruik, wat invloed heeft op het rendement van een vakantiewoning.
Dit mag, mits je overeenkomst duidelijk is. Zorg dat je verhuurovereenkomst een exclusief recht of een beperking van eigen gebruik tot onder de 90 dagen bevat.
Zo voorkom je discussie met de belastingdienst. Overleg met je parkbeheerder hoe ze dit regelen. Vraag altijd om schriftelijke bevestiging.
Tip: houd een kalender bij met alle dagen dat je zelf in je chalet verblijft en alle dagen dat het verhuurd is. Vergeet ook niet om voldoende onderhoudsreserve voor je chalet opzij te zetten. Dit helpt je om overzicht te houden en fouten te voorkomen.
Stap 4: Houd de Schengen 90/180-regel bij voor gasten
Als je niet-EU-gasten uitnodigt, moet je hun verblijf in de gaten houden.
De Schengen 90/180-regel telt alle dagen dat ze in het Schengengebied zijn, niet alleen de dagen in jouw vakantiewoning. Dus als je gast eerst in Frankrijk was en daarna naar jouw chalet komt, tellen die dagen allemaal mee. Gebruik een simpele kalender of app om de 180-dagenperiode bij te houden.
Voorbeeld: als je gast op 1 juni aankomt en 60 dagen blijft, moet hij of zij voor 31 juli vertrekken. Daarna mag de gast pas weer terugkomen na 30 dagen buiten het Schengengebied.
Let op: overschrijding van de 90 dagen zonder visum kan leiden tot boetes of een inreisverbod.
Zorg dat je gasten op tijd hun visum aanvragen als ze langer willen blijven.
Stap 5: Voorkom problemen met de belastingdienst
De belastingdienst controleert of je recreatiewoning echt als recreatiewoning wordt gebruikt. Als je te veel dagen zelf verblijft, kan de woning als hoofdverblijf worden gezien; ontdek ook waarom een recreatiewoning in Duitsland fiscaal aantrekkelijk is.
Dit kan leiden tot een naheffing van de inkomstenbelasting. Houd je eigen gebruik dus onder de 90 dagen.
Als je via een bemiddelingsbedrijf verhuurt, zorg dan dat de overeenkomst duidelijk is. Vraag je parkbeheerder om advies. Sommige parken bieden een standaardovereenkomst die voldoet aan de eisen.
Tip: bewaar alle documenten, zoals huurovereenkomsten en verblijfskalenders. Dit helpt je bij een eventuele controle.
Stap 6: Controleer je afspraken met het vakantiepark
Elk vakantiepark heeft zijn eigen regels. Sommige parken beperken je eigen gebruik tot 90 dagen, andere parken staan meer toe.
Check de parkregels en je verhuurovereenkomst zorgvuldig. Vraag aan je parkbeheerder hoe ze de 90-dagengrens hanteren.
Zijn er speciale afspraken over eigen gebruik? Hoe verwerken ze de verhuurdagen? Zorg dat je alles schriftelijk krijgt.
Veelgemaakte fout: vertrouwen op mondelinge afspraken. Zonder schriftelijke bevestiging loop je risico op misverstanden.
Verificatie-checklist
- Ben je EU-burger? Dan geen zorgen over je eigen verblijf.
- Heb je niet-EU-gasten? Check de Schengen 90/180-regel en houd hun verblijf bij.
- Houd je eigen gebruik onder de 90 dagen per jaar.
- Zorg dat je verhuurovereenkomst exclusiviteit of beperking van eigen gebruik bevat.
- Bewaar alle documenten en kalenders.
- Overleg met je parkbeheerder en vraag schriftelijke bevestiging.
- Plan verblijven zodat je niet meer dan 90 dagen binnen 180 dagen in Schengen bent voor niet-EU-gasten.