Hoe financier je een recreatiewoning als je al een hoge hypotheek op je eigen huis hebt?

Dirk Muller

Recreatievastgoed Adviseur & Makelaar

Je staat te popelen om een tweede huis te kopen. Misschien een knus chalet op een vakantiepark, of een vrijstaande bungalow waar je later wilt rentenieren.

Maar er hangt een domper boven je hoofd: je hypotheek op je eigen huis is al flink hoog. Voelt het als een onmogelijke opdracht? Zeker niet. Het kan wél, maar je moet slim te werk gaan. Banken zijn strenger en de regels zijn anders dan bij je eigen woning. Laten we even rustig gaan zitten en uitzoeken hoe jij die droomrecreatiewoning kunt financieren, zonder dat je in de financiële problemen komt.

Financieringsmogelijkheden recreatiewoning

Als je al een hoge hypotheek hebt, is de meest logische stap niet meteen een tweede hypotheek op die vakantiewoning.

De bank kijkt naar je totale lasten. Als je dus al veel betaalt voor je hoofdwoning, is het vaak slimmer om te kijken naar de overwaarde van je bestaande huis. Dat is geld dat je al hebt opgebouwd en nu kunt gebruiken. Veel mensen denken direct aan een aparte hypotheek voor hun chalet of bungalow, maar dat is vaak lastiger en duurder.

De rente is namelijk niet aftrekbaar en de voorwaarden zijn strenger. Gebruik je overwaarde, dan regel je de financiering vaak makkelijker bij je eigen bank.

Je lost een deel af op je hoofdhypotheek en leent dat bedrag weer terug voor de recreatiewoning.

Zo blijft het overzichtelijk bij één geldverstrekker. Een andere optie is persoonlijke financiering, maar dat is vaak duurder. Of je spaargeld gebruiken, maar dat wil je misschien bewaren voor onderhoud. De keuze hangt af van je financiële situatie, maar de overwaarde-optie is vaak de meest bereikbare.

Hypotheek voor een recreatiewoning

Als je toch kiest voor een aparte hypotheek op de recreatiewoning zelf, dan zijn de regels streng. Je mag niet zomaar 100% van de koopsom lenen.

Je moet minimaal 10% van de koopsom zelf inleggen, plus de kosten koper. Die kosten koper bestaan uit 8% overdrachtsbelasting en notariskosten. Bij een gemiddelde koopsom van €172.000 (cijfers 2020) betekent dit dat je al snel €25.000 tot €30.000 eigen geld nodig hebt.

Banken financieren een recreatiewoning maximaal tot 65% tot 70% van de woningwaarde.

Dit is lager dan bij een normale woning. De reden is dat recreatiewoningen minder liquide zijn; ze zijn moeilijker te verkopen. Daarom wil de bank minder risico lopen.

Een ander belangrijk punt: de woning moet ‘stevig’ zijn. De bank financiert alleen stenen woningen die niet verplaatsbaar zijn.

Een losstaand chalet dat je op een aanhanger kunt zetten, wordt vaak niet gefinancierd met een reguliere hypotheek.

Ook erfpacht kan een struikelblok zijn. Zorg dat de erfpacht lang genoeg loopt en dat je een aflossingsregeling hebt voor het einde van de erfpachtperiode.

Financiering recreatiewoning: geen hypotheekrenteaftrek

Dit is een pijnpunt voor veel kopers: de rente die je betaalt over de hypotheek van je recreatiewoning is niet aftrekbaar in box 1. Je kunt dus geen belastingvoordeel halen uit deze lening.

Je betaalt de volle mep aan rente en aflossing. Stel, je leent €150.000 tegen 3% rente vast voor 30 jaar.

Je maandlasten zijn dan ongeveer €630 (annuïteit). Omdat de rente niet aftrekbaar is, houd je hier rekening mee in je netto-lasten. Dit is anders dan bij je eigen huis, waar je een deel terugkrijgt van de belastingdienst.

Het is dus essentieel dat je deze lasten kunt dragen zonder belastingvoordeel. Bereken je maximale maandlasten op basis van je netto-inkomen.

Vergeet niet dat je ook onderhoudskosten hebt voor je chalet of bungalow. Denk aan schilderwerk, vervanging van de cv-ketel en eventuele parkkosten.

Geen 100% financiering bij recreatiewoning

Ik zei het al even: je kunt niet 100% financieren. Bij een normale woning mag je soms tot 100% lenen (met NHG), maar bij recreatiewoningen is dat anders.

Je moet minimaal 10% eigen geld inleggen. Daarbovenop komen de kosten koper, die ook uit eigen geld moeten komen.

• Overdrachtsbelasting: €16.000 (8%)
• Notariskosten: €1.000 (geschat)
• Minimaal eigen geld voor de woning: €20.000 (10%)

Stel, je koopt een recreatiewoning voor €200.000. Bijvoorbeeld bij de financiering van luxe wellness villa's op de Waddeneilanden, zit je al snel aan: Totaal eigen geld nodig: €37.000. Dit is een flinke hap uit je spaargeld.

Zorg dat je dit bedrag apart hebt liggen voordat je begint met zoeken. Veel kopers vergeten deze extra kosten en komen dan voor verrassingen te staan bij de notaris. Ook is het belangrijk om rekening te houden met de maximale looptijd van 30 jaar. Je kunt niet eindeloos lang financieren zoals bij een normale woning. Dit betekent dat je maandlasten iets hoger zijn, omdat je sneller moet aflossen.

Vakantiewoning financieren met overwaarde

Dit is vaak de makkelijkste route als je al een hoog hypotheekbedrag hebt op je eigen huis.

Je gebruikt de overwaarde van je hoofdwoning om de recreatiewoning te kopen. Dit heet een ‘overbruggingshypotheek’ of een tweede hypotheek op je bestaande woning. Hoe werkt het? Je laat je huis taxeren.

Als de marktwaarde hoger is dan je restschuld, heb je overwaarde. Je kunt ontdekken hoeveel overwaarde je nodig hebt voor een volledige financiering van je recreatiewoning (mits je inkomen het toelaat).

1. Kan ik een hypotheek krijgen?

Dit geld leen je bij je bestaande hypotheek, vaak tegen dezelfde rentevoorwaarden.

Je hebt hierbij geen extra kosten voor een nieuwe woningtaxatie (meestal wel voor de hoofdwoning). En je hypotheekrente is aftrekbaar, omdat dit geld gebruikt wordt voor je eigen woning. Dit scheelt een hoop belasting. Je bent weliswaar meer kwijt aan maandlasten, maar door de aftrek blijft het netto vaak gunstiger dan een aparte hypotheek op de recreatiewoning. Ja, dat kan.

Maar banken stellen eisen. Je moet voldoende inkomen hebben voor de extra lasten.

De bank kijkt naar je totale financiële plaatje: je eigen hypotheek, je inkomen, en de nieuwe lasten voor de recreatiewoning. Stel, je maandlasten voor je eigen huis zijn €1.500 en je wilt €600 per maand betalen voor de recreatiewoning. Je totale lasten worden dan €2.100.

De bank eist dat je inkomen hoog genoeg is om deze lasten te dragen, ook als je met pensioen gaat.

2. Hoeveel hypotheek kan ik krijgen?

Een vuistregel is dat je totale hypotheeklasten niet meer dan 35% van je bruto-inkomen mogen zijn. Als je inkomen niet toereikend is, kun je misschien een langere looptijd overwegen, maar dat is bij recreatiewoningen beperkt tot 30 jaar. Of je kiest voor een aflossingsvrije hypotheek op je hoofdwoning, maar dat mag maximaal 50% van de woningwaarde zijn.

Dit hangt af van je inkomen en de waarde van de woning.

Bij een recreatiewoning mag je maximaal 90% van de koopsom financieren (eigen geld 10%), maar banken zijn vaak strenger en financieren maar 65-70%. Stel, je koopt een chalet van €172.000. De bank financiert maximaal 70%: €120.400.

Je moet dus €51.600 eigen geld inleggen. Daarbovenop komen de kosten koper: €13.760 (8% overdrachtsbelasting) + notariskosten.

Totaal eigen geld: €65.360. De rente is vastgesteld op 3% voor 30 jaar.

Je maandlasten worden dan €508 (annuïteit). Dit is exclusief eventuele parkkosten of verzekeringen. Zorg dat je deze lasten kunt dragen zonder in de problemen te komen. De hypotheek op een recreatiewoning heeft andere voorwaarden dan je eigen woning.

3. Wat zijn de voorwaarden van de hypotheek zelf?

De rente is niet aftrekbaar, de looptijd is maximaal 30 jaar en je moet vaak een tweede woningverzekering afsluiten. Ook is het verstandig om te checken of verhuur mogelijk is.

Sommige parken staan verhuur toe, anderen niet. Als je wilt verhuren, moet de bank dit goedkeuren. Een andere voorwaarde is de bouwkwaliteit.

De woning moet van steen zijn en vaststaan. Chalets op wielen of stacaravans vallen hier niet onder.

Ook erfpacht kan problemen geven. Als de erfpacht binnen 30 jaar afloopt, moet je een regeling treffen om dit af te lossen. Let ook op de boeterente.

Als je eerder wilt aflossen, kan de bank een boete rekenen. Vraag hier altijd naar bij het afsluiten van de hypotheek.

Praktische tips voor je financiering

Gebruik je overwaarde voor de financiering. Dit is vaak makkelijker en goedkoper dan wanneer je een hypotheek voor een recreatiewoning afsluit.

Je houdt alles bij één bank en je kunt de rente aftrekken.

Check of verhuur mogelijk is. Sommige vakantieparken bieden een verhuurprogramma aan. Dit kan je extra inkomen opleveren, maar de bank moet dit wel goedkeuren.

Vraag dit vooraf na. Zorg voor voldoende inkomen.

Banken kijken naar je toekomstige inkomen, dus ook na je pensioen. Zorg dat je je maandlasten kunt blijven betalen, ook als je straks minder inkomen hebt. Reken extra maandlasten voor een aflossingsvrije hypotheek op je eigen woning. Je mag maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij financieren. Als je hiervan gebruikmaakt, houd je ruimte over voor de recreatiewoning.

Verificatie-checklist

Voordat je de handtekening zet, loop je deze checklist na: Als je alle punten kunt afvinken, sta je sterker. Een recreatiewoning kopen met een hoge hypotheek op je eigen huis is geen onmogelijke opdracht.

• Heb je minimaal 10% eigen geld + kosten koper?
• Is de recreatiewoning een stenen woning en niet verplaatsbaar?
• Is de erfpacht geregeld voor de komende 30 jaar?
• Heb je voldoende inkomen voor de extra lasten?
• Is verhuur mogelijk en goedgekeurd door de bank?
• Heb je de netto maandlasten berekend zonder belastingaftrek?
• Is de looptijd van de hypotheek maximaal 30 jaar?
• Heb je gecontroleerd of de parkkosten en verzekeringen passen in je budget?

Het vraagt planning, maar het kan je een prachtige investering opleveren. Of je nu kiest voor een chalet, bungalow of vakantiepark, zorg dat je weet wat je doet.

Dan geniet je straks zorgeloos van je tweede huis.