Hoe controleer je de kredietwaardigheid van een potentiële koper?
Je staat op het punt je prachtige chalet op vakantiepark De Kempervennen te verkopen. De eerste geïnteresseerde meldt zich, enthousiast, met een goed bod.
Je voelt de opluchting: dit wordt snel regelen. Maar dan speelt die ene vraag: is deze koper wel echt financieel stabiel?
Niets is vervelender dan een verkoop die op het laatste moment klapt omdat de financiering niet rondkomt. Je wilt je oude chalet niet voor niks van de markt halen. Gelukkig hoef je niet meteen een duur bureau in te schakelen.
Je kunt prima zelf de kredietwaardigheid van een potentiële koper checken, gewoon vanaf je keukentafel. Dit stappenplan helpt je daarbij.
Wat je nodig hebt voordat je begint
Voordat je de telefoon pakt, zorg je dat je een basis hebt.
Je hoeft geen expert te zijn, maar een beetje voorbereiding scheelt enorm. Verzamel eerst wat gegevens van de koper. Je hebt niet veel nodig, maar wel de juiste dingen.
Denk aan een volledige naam, het adres van de koper en, belangrijk, een bewijs van inkomen. Vraag hiernaar op een natuurlijke manier.
Zeg bijvoorbeeld: "Om de verkoop soepel te laten verlopen, is het handig om vast te kijken of de financiering haalbaar is.
Kun je me een idee geven van je inkomen?" Daarnaast is het slim om een recente loonstrook en een werkgeversverklaring te vragen. Als de koper een eigen bedrijf heeft, dan is een jaarcijfer van de afgelopen 3 jaar relevant. Zorg dat je een veilige manier hebt om deze documenten te ontvangen, bijvoorbeeld via een versleutelde e-mail of een beveiligde upload link. Tot slot: een recent uittreksel van het Kadaster.
Hiermee check je of de koper al eigenaar is van andere woningen of recreatiewoningen. Dat vertelt je iets over hun ervaring en financiële draagkracht. Een recent bankafschrift (laatste 3 maanden) kan ook helpen om te zien of er voldoende eigen geld is voor de overdrachtskosten.
Stap 1: Het eerste financiële gesprek
Het begint allemaal met een openhartig praatje. Je wilt geen ongemakkelijke sfeer creëren, dus doe het informeel.
Dit is het moment om een inschatting te maken van hun financiële situatie. Vraag niet alleen naar hun inkomen, maar ook naar hun vaste lasten. Denk aan een eventuele hypotheek op hun hoofdwoning, alimentatie, of studieschulden. De meeste recreatiewoningen, zoals een bungalow of chalet, worden namelijk gefinancierd met een persoonlijke lening of een tweede hypotheek.
De koper moet weten dat ze ongeveer 1,5 tot 2 keer hun jaarinkomen kunnen lenen voor een recreatiewoning van €150.000 tot €250.000. Vraag dus concreet: "Wat is je bruto jaarinkomen?" en "Heb je nog andere grote leningen lopen?".
De vuistregel is dat je totale maandlasten (inclusief de nieuwe lening voor jouw chalet) niet hoger mogen zijn dan 35-40% van het bruto inkomen.
Als ze €3.500 per maand verdienen, mogen hun totale lasten dus rond de €1.400 liggen. Een hypotheek voor een woning van €200.000 kost al snel €900 per maand. Zijn ze dan al €600 kwijt aan hun hoofdhuis?
Dan zitten ze aan hun limiet. Dit is een eerste indicatie.
Als dit niet klopt, weet je dat het moeilijk wordt. Dit gesprek duurt 10 minuten en voorkomt wekenlange onzekerheid.
Stap 2: De bewijzen opvragen
Als het eerste gesprek positief is, vraag je de documenten op. Dit is een standaardprocedure en hoeft niet eng te zijn.
De koper die echt wil kopen, heeft hier begrip voor. Vraag om:
Als ze ondernemer zijn, vraag dan de jaarcijfers van de afgelopen 3 jaar. Je hoeft geen accountant te zijn om te zien of de winst stabiel is. Presenteer de rendementscijfers vervolgens duidelijk om te laten zien dat de investering in de recreatiewoning rendabel is. Een winst van €50.000 per jaar is een stuk veiliger dan een wisselend inkomen van €20.000.
- Een kopie van hun identiteitskaart of paspoort (controleer de geldigheid).
- Een loonstrook van de afgelopen 3 maanden.
- Een werkgeversverklaring (niet ouder dan 3 maanden).
- Een overzicht van hun huidige woonlasten (hyptheek, huur, etc.).
Check ook het uittreksel van het Kadaster. Heeft de koper al een woning? Dan is dat een goed teken, want dat betekent dat ze al een hypotheek hebben kunnen krijgen. Hebben ze meerdere recreatiewoningen?
Dan zijn het waarschijnlijk investeerders, zoals een buitenlandse belegger. Dat is vaak een sterk financieel profiel.
Dit alles kost je een uurtje werk.
Stap 3: De BKR-toetsing (en wat je wel en niet mag)
Veel verkopers vragen zich af: "Kan ik zelf een BKR-check doen?" Het antwoord is simpel: nee, dat mag niet zomaar. Alleen de koper zelf mag zijn eigen BKR-gegevens opvragen.
Een BKR (Bureau Krediet Registratie) toont of iemand openstaande leningen heeft, zoals een creditcardlimiet, een persoonlijke lening of een doorlopend krediet. Een negatieve BKR-registratie (een codering A1, A2, H of de nieuwe code 'restschuld') betekent dat iemand betalingsachterstanden heeft gehad. Dat is een enorme rode vlag.
Jij kunt dit niet direct checken. Je kunt de koper wel vriendelijk vragen om een recent BKR-overzicht.
Zeg iets als: "Om zeker te weten dat er geen verborgen schulden zijn die de financiering in de weg staan, is een BKR-overzicht handig." De koper kan dit gratis opvragen via MijnBKR.nl. Als ze dit weigeren, is dat een teken om op te passen. Een kleine lening van €5.000 is vaak geen probleem, maar een creditcardlimiet van €10.000 telt wel mee voor de maximale hypotheek. Wees hier duidelijk over. Dit voorkomt dat ze bij de bank worden afgewezen.
Stap 4: Check de woningwaarde en eigen geld
Een koper kan roepen dat ze €250.000 kunnen lenen, maar dat betekent niet dat ze jouw chalet ook daadwerkelijk kunnen kopen. De waarde van jouw recreatiewoning is leidend. Als jij je chalet aanbiedt voor €220.000, maar de taxateur waardeert het op €200.000, dan krijgt de koper geen euro meer geleend dan die €200.000.
De rest, dus €20.000, moeten ze zelf hebben. Dit is hun 'eigen geld'.
Vraag dus altijd: "Hoeveel eigen geld kunnen jullie inbrengen?" De meeste kopers van recreatiewoningen hebben 20% tot 30% eigen geld nodig, zeker nu de waarde van het energielabel steeds zwaarder meeweegt. Voor een woning van €200.000 is dat €40.000 tot €60.000.
Daarnaast zijn er nog bijkomende kosten: overdrachtsbelasting (8% over de aankoopsom), notariskosten en advieskosten. Tel daar nog zo'n €15.000 à €20.000 bij op. Vraag dus of ze dit bedrag apart hebben liggen.
Een screenshot van een spaarrekening met voldoende saldo is hier een goed bewijs van.
Als ze dit niet hebben, is de kans op een succesvolle verkoop klein. Dit voorkomt teleurstellingen voor beide partijen.
Stap 5: De verificatie-checklist
Om zeker te weten dat je niets bent vergeten, loop je deze checklist af.
- Identiteit: Is een kopie van een geldig ID aanwezig?
- Inkomen: Is er een werkgeversverklaring en 3 recente loonstroken?
- Schulden: Is er een recent BKR-overzicht?
- Eigen geld: Is het eigen inbreng bedrag duidelijk?
- Woningwaarde: Is er rekening gehouden met een tax
Als je bijna alle punten kunt afvinken, is de kans op een succesvolle verkoop groot. Deel deze checklist gerust met de koper, zo weet je waar je staat. Check de persoonsgegevens. Klopt de naam? Is het document niet verlopen? Dit is basis, maar essentieel.
Het inkomen moet stabiel en voldoende zijn. Een tijdelijk contract is een risico, tenzij er een intentieverklaring is voor een vast contract.
Zonder negatieve coderingen. Een BKR-code A1 of H is een harde afwijzing bij bijna alle banken.
Wees hier streng in. Vraag om een bankafschrift waarop het spaargeld zichtbaar is. Het bedrag moet minimaal 20% van de aankoopprijs + kosten koper zijn.