Hoe bereken je de Debt Service Coverage Ratio voor een verhuurwoning?
Je staat op het punt een recreatiewoning te kopen, misschien wel een luxe chalet op Vakantiepark De Zandstuve of een bungalow bij Roompot.
Je regelt financiering en hoort de term Debt Service Coverage Ratio (DSCR) vallen. Dit cijfer bepaalt of je verhuurinkomsten de hypotheek dekken. Het is jouw financiële veiligheidsnet.
Ik leg je in gewone taal uit hoe je die DSCR berekent. Geen complexe formules, maar een praktische rekenmethode voor recreatiewoningen.
We doen dit samen, stap voor stap. Zo weet je straks precies of jouw droomchalet financieel haalbaar is.
Wat je nodig hebt voordat je begint
Verzamel eerst de juiste gegevens. Zonder deze cijfers kom je niet ver.
Je hebt een notitieblok of Excel nodig en een paar uur tijd om alles op een rij te zetten. Vraag de verhuurprognose op bij de parkbeheerder. Voor een chalet op Vakantiepark de Berkenhorst vraag je de gemiddelde bezettingsgraad en huurinkomsten per jaar.
Vraag ook naar de verplichte parkbijdrage, want die telt mee in je lasten.
Verzamel je hypotheekgegevens. Weet je maandlasten: rente en eventuele aflossing. Voor een recreatiehypotheken bij ABN AMRO of ING is de rente vaak 0,5% hoger dan bij een gewone woning.
Reken met een rente van 5,5% tot 6%. Ken je eigen kosten.
Denk aan verzekeringen, belastingen en onderhoud. Voor een chalet van € 150.000 reken je jaarlijks € 1.500 aan verzekering en € 2.000 aan onderhoud.
Houd ook rekening met leegstand, bijvoorbeeld 10% van de verhuurinkomsten.
Stap 1: Bereken je bruto verhuurinkomsten
Eerst tel je alle inkomsten bij elkaar die je via het vakantiepark binnenhaalt, waarbij je rekening houdt met de kosten voor je vakantiewoning.
- Open je Excel of notitieblok.
- Noteer de verwachte huurinkomsten per week. Voor een bungalow op Vakantiepark Zandstuve is dat bijvoorbeeld € 800 in het laagseizoen en € 1.200 in het hoogseizoen.
- Vermenigvuldig dit met het aantal weken dat je verhuurt. Bij 20 weken verhuur is dat: 10 weken à € 800 en 10 weken à € 1.200. Reken: (10 × 800) + (10 × 1.200) = € 8.000 + € 12.000 = € 20.000.
- Tel eventuele extra’s erbij, zoals schoonmaakkosten of verkoop van fietsen. Bij € 500 extra kom je op € 20.500.
Dit is je totale jaaromzet uit verhuur. Veelgemaakte fout: vergeet niet dat je inkomsten lager liggen door leegstand. Trek 10% af van je bruto inkomen. Voor € 20.500 is dat € 2.050, dus je netto verhuurinkomsten zijn € 18.450.
Deze stap duurt ongeveer 30 minuten. Wees realistisch: een chalet op een park in Zeeland loopt beter dan een oud huisje in Drenthe.
Stap 2: Tel je vaste lasten bij elkaar
Je DSCR wordt bepaald door hoeveel geld je kwijt bent aan je hypotheek en andere kosten.
- Start met je hypotheeklasten. Bij een hypotheek van € 120.000 op 5,5% rente is je jaarlijkse rente € 6.600. Tel aflossing erbij, bijvoorbeeld € 2.400 per jaar. Totaal: € 9.000.
- Voeg de parkbijdrage toe. Voor een chalet op Vakantiepark de Berkenhorst is dat € 1.200 per jaar.
- Reken verzekeringen en belastingen. Een opstalverzekering kost € 400, inboedel € 200. Toeristenbelasting is € 2 per nacht, bij 100 nachten € 200. Totaal: € 800.
- Neem onderhoud en leegstand mee. Reken € 2.000 voor onderhoud en € 1.500 voor leegstand (10% van € 15.000). Totaal: € 3.500.
- Tel alles op: € 9.000 + € 1.200 + € 800 + € 3.500 = € 14.500.
Zonder deze telling kom je niet tot een goed cijfer. Veelgemaakte fout: vergeet de parkbijdrage niet. Die is vaak verplicht en kan oplopen tot € 2.000 per jaar. Check dit bij je park.
Deze stap duurt 45 minuten. Wees precies: kleine kosten tellen op.
Stap 3: Deel je netto verhuurinkomsten door je totale lasten
Nu komt de formule: DSCR = netto verhuurinkomsten / totale jaarlasten. Dit geeft je ratio.
- Pak je netto verhuurinkomsten uit stap 1: € 18.450.
- Pak je totale lasten uit stap 2: € 14.500.
- Deel € 18.450 door € 14.500. Reken: 18.450 / 14.500 = 1,27.
- Meet je ratio: 1,27 is goed. Je hebt 27% meer inkomsten dan lasten.
Een ratio van 1,2 betekent dat je 20% meer inkomsten hebt dan lasten. Banken eisen vaak minimaal 1,1 bij het financieren van een prefab recreatiewoning, waarbij ze ook kijken naar risico's van een variabele rente.
Veelgemaakte fout: gebruik bruto inkomsten in plaats van netto. Trek altijd leegstand en kosten af. Doe je dit niet, dan is je DSCR te hoog en krijg je geen hypotheek. Voorkom hiermee fouten bij het financieren; deze stap duurt slechts 10 minuten.
Gebruik een rekenmachine of Excel voor precisie. Omdat de financiering van een chalet of bungalow kan verschillen, herhaal je deze stappen voor een nauwkeurig beeld.
Stap 4: Pas je DSCR aan voor een realistisch beeld
Een DSCR van 1,27 ziet er goed uit, maar je moet rekening houden met schommelingen.
- Test een scenario met 20% minder inkomsten. Netto verhuur: € 18.450 minus 20% = € 14.760. DSCR = 14.760 / 14.500 = 1,02. Dit is net voldoende, maar risicovol.
- Test een scenario met 1% hogere rente. Hypotheeklasten stijgen naar € 9.800. Totaal lasten: € 15.300. DSCR = 18.450 / 15.300 = 1,20. Dit is nog steeds oké.
- Vergelijk met parken. Voor een bungalow op Roompot is de DSCR vaak lager door hogere parkkosten, dus hou rekening met 1,1 als minimum.
- Pas je aankoop aan: kies een goedkoper chalet of verhoog je eigen inleg om de DSCR te verbeteren.
Bijvoorbeeld een slecht seizoen of stijgende rente. Veelgemaakte fout: neem geen rekening met economische schommelingen.
Toerisme kan teruglopen, zeker in coronatijden. Wees conservatief. Deze stap duurt 30 minuten. Doe dit altijd voordat je tekent.
Verificatie-checklist
Check of je alles goed hebt gedaan. Dit voorkomt verrassingen bij de bank. Als je alle items met ja kunt beantwoorden, ben je klaar.
- Heb je netto verhuurinkomsten berekend na aftrek van leegstand? Ja/Nee
- Zijn alle lasten meegenomen, inclusief parkbijdrage en onderhoud? Ja/Nee
- Is je DSCR hoger dan 1,1? Voor dit voorbeeld: 1,27 is ja.
- Heb je scenario’s getest met minder inkomsten of hogere rente? Ja/Nee
- Pas je DSCR bij een chalet van € 150.000? Herhaal stappen met nieuwe cijfers.
- Check bij je hypotheekverstrekker of ze specifieke eisen hebben voor recreatiewoningen.
Je DSCR is solide en je kunt verder met je aankoop. Voor een investering in een vakantiepark is dit de basis, waarbij deskundig advies over recreatievastgoed essentieel is.
Zo blijft het leuk en rendabel.