Financiering van een recreatiepark voor zakelijke beleggers

Dirk Muller

Recreatievastgoed Adviseur & Makelaar

Een recreatiepark kopen, dat klinkt als een droom. En dat is het ook, als je het slim aanpakt.

Maar het is vooral een serieuze zakelijke investering. Je koopt geen huisje voor jezelf, maar een bedrijf dat inkomen genereert.

Denk aan chalets, bungalows en appartementen die je verhuurt aan toeristen. De financiering is hierbij de grootste horde, maar zeker niet onmogelijk. Het vraagt gewoon om een andere benadering dan een gewone hypotheek voor een huis.

De wereld van recreatief vastgoed is anders. Banken kijken anders naar de risico's.

Ze weten dat de verhuur afhankelijk is van vakantieseizoenen en economische pieken en dalen. Toch is de vraag naar vakantieparken enorm. Mensen willen investeren in iets tastbaars, iets dat rendement oplevert. Daarom is het goed om te weten hoe je deze financiering stap voor stap kunt regelen.

We gaan het hebben over de definities, de werking, de mogelijkheden en de valkuilen.

Pak een kop koffie, we duiken erin.

Wat is een financiering voor een recreatiepark precies?

Laten we helder zijn: dit is geen doorsnee hypotheek. Je sluit een financiering af voor een heel park, of een deel daarvan.

Dit is een zakelijke lening. Je koopt de grond, de wegen, de centrale voorzieningen en natuurlijk de accommodaties zelf.

Denk aan een park met 30 chalets en 20 bungalows. De lening moet het totale aankoopbedrag dekken, plus eventuele verbouwingskosten. De bank of financier kijkt naar de toekomstige inkomsten. Dit is het grote verschil met een hypotheek voor een woning waar je zelf in gaat wonen.

Hier draait alles om de verhuuropbrengsten. De bank wil zekerheid dat je de lening kunt terugbetalen uit de verhuurinkomsten.

Ze berekenen dus of het park genoeg gasten trekt om de maandlasten te dekken. Dit heet de 'loan-to-value' (LTV) en de 'dekkingsgraad'. Je eigen inleg is hierbij cruciaal.

De kern van de zaak: hoe werkt het in de praktijk?

De basis van je financiering is de waarde van het park en de verwachte cashflow.

De bank wil een gedegen ondernemingsplan zien. Hierin staat wat je denkt te verdienen met de verhuur van de chalets en bungalows. Je moet rekening houden met kosten voor onderhoud, parkmanagement, schoonmaak en marketing. De bank rekent vervolgens uit of je na al deze kosten nog genoeg overhoudt om de rente en aflossing te betalen.

De meeste banken financieren maximaal 60% tot 70% van de aankoopsom. Dit betekent dat je zelf een flink bedrag moet inleggen.

Stel, een park kost €1.500.000. Dan moet je zelf waarschijnlijk €450.000 tot €600.000 meenemen.

De rol van de huurcontracten

Dit is de 'eigen vermogen'-eis. Daarnaast eist de bank dat je ervaring hebt met vastgoedbeheer of dat je een professioneel beheerbedrijf inschakelt. Zonder ervaring is het moeilijk om een financiering rond te krijgen.

De huurcontracten met de gasten zijn je belangrijkste bron van inkomsten. De bank zal deze contracten minutieus bestuderen.

Ze kijken naar de bezettingsgraden van de afgelopen jaren. Een park met een bezetting van 80% of meer is veel interessanter dan een park dat maar de helft van het jaar vol ligt. De contracten met vaste huurders (jaarplaatsen) geven extra zekerheid. Dit zijn stabiele inkomstenstromen die de bank waardeert.

Financieringsvormen en prijsindicaties

Er zijn verschillende partijen die je kunnen helpen. De klassieke grootbanken zoals ING of Rabobank hebben speciale afdelingen voor recreatief vastgoed.

Zij zijn streng, maar bieden vaak de laagste rentes. Verwacht rentes vanaf 4% tot 6% op dit moment, afhankelijk van je situatie. De voorwaarden zijn strikt: een gedetailleerd plan, eigen inleg en bewijs van kunde.

Een andere optie is een hypotheek voor recreatief vastgoed via een gespecialiseerde geldverstrekker. Partijen als MoneyWise of Viisi (die zijn gespecialiseerd in hypotheken voor beleggers) kunnen hierbij helpen.

Zij zijn soepeler in hun acceptatie, maar de rente ligt vaak hoger.

Denk aan 5% tot 7%. Ze begrijpen de markt beter en kijken minder star naar je persoonlijke financiën en meer naar de zakelijke kansen van het park. Je kunt ook denken aan crowdfunding voor recreatiewoningen, een combinatie met een particuliere hypotheek of de financiering met een schenking van je ouders. Dit is vaak een optie voor de kleinere parken of losse chalets.

De rente ligt hier vaak nog hoger, rond de 7% tot 9%. Je sluit dan een lening af bij een platform of een groep particuliere investeerders.

Dit is een snelle manier van financiering, maar wel duurder. Bedenk goed wat je prioriteit is: lage maandlasten of een snelle aankoop.

Stappenplan: van droom naar daad

Het regelen van de financiering is een race tegen de klok. Je wilt niet dat je een optie op een park verliest omdat je financiering niet rondkomt.

Daarom is een goede voorbereiding essentieel. Zorg dat je je zaken op orde hebt voordat je een bod uitbrengt.

1. Verzamel je documenten: Zorg voor een sluitende jaarrekening van de afgelopen 3 jaar, een overzicht van je privé-vermogen en een intentieverklaring van een boekhouder of beheerder.
2. Maak een ijzersterk ondernemingsplan: Dit is het hart van je aanvraag. Reken realistische bezettingscijfers door. Neem kosten voor verzekeringen, parkbelasting en onderhoud op. Gebruik specifieke data van vergelijkbare parken in de regio.
3. Zoek een specialist: Ga niet naar je lokale bankkantoor. Zoek een adviseur die gespecialiseerd is in recreatief vastgoed. Zij kennen de juiste afdelingen en weten welke documenten er nodig zijn.
4. Check de vergunningen: Zorg dat alle vergunningen voor verhuur en exploitatie in orde zijn. De bank controleert dit. Een park dat illegaal verhuurt, krijgt geen financiering.

De kostenposten die je niet moet vergeten

De verkoper wil zekerheid en de bank wil een waterdicht plan. Naast de rente en aflossing zijn er nog andere kosten. Denk aan de aankoopmakelaar, de notaris en de taxatie van het park. Een taxatie voor een recreatiepark kost al gauw €2.000 tot €4.000.

Ook de kosten voor het afsluiten van de lening (zogenaamde 'borgingskosten') kunnen oplopen tot 1% van het leenbedrag.

Voor een lening van €1.000.000 is dat dus €10.000 extra. Houd hier rekening mee in je begroting.

Praktische tips voor een soepele financiering

De kunst is om jezelf zo aantrekkelijk mogelijk te maken voor de financier. Doe alsof je al eigenaar bent en laat zien dat je het park nu al rendabel zou maken.

Wees proactief en denk mee met de bank. Zij willen hun geld ook veiligstellen.

• Focus op de locatie: Parken in de buurt van Nationale Parken of grote steden (zoals de Veluwe of Zeeland) zijn interessanter. Benadruk de sterke punten van de locatie in je plan.
• Laat zien dat je begrijpt wat 'recreatief' betekent: Leg uit dat je weet dat de inkomsten pieken in de zomer en dat je reserves moet opbouwen voor de winter. Dit toont professionaliteit.
• Sluit een onderhoudscontract af: Als je al een offerte hebt van een bedrijf dat het onderhoud van de chalets op zich neemt, voeg deze dan toe. Dit reduceert het risico voor de bank.
• Begin klein: Is het park te groot? Overweeg om eerst een deel te kopen of te starten met de aankoop van enkele losse chalets. Je bouwt zo vermogen op en kunt later uitbreiden.

"Een financiering voor een recreatiepark draait niet om emotie, het draait om cijfers. Zorg dat je cijfers kloppen en je verhaal klopt, dan komt de financiering vanzelf."

Een goede samenwerking werkt wonderen. De wereld van recreatief vastgoed is uitdagend, maar extreem lonend. Met de juiste financiering kun je een stabiele bron van inkomsten opbouwen.

Neem de tijd, doe je huiswerk en schakel hulp in waar nodig. Je bent niet de eerste die dit doet. Veel succes met je investering!