De fiscale gevolgen van een lening van je eigen BV voor een vakantiehuis
Een vakantiehuis op de planning? Superleuk! Als je een eigen BV hebt, is de verleiding groot om daar geld uit te halen.
Lekker makkelijk, je eigen lening regelen. Maar let op: de Belastingdienst kijkt met een vergrootglas mee. De fiscale gevolgen kunnen flink oplopen als je het niet slim aanpakt.
Je wilt natuurlijk niet dat je droomhuis in Frankrijk of een mooi chalet op een park als Center Parcs later een fiscale nachtmerrie wordt. We duiken erin, zodat jij precies weet hoe het zit en geen rare verrassingen krijgt.
Wat is een lening van je eigen BV?
Stel, jij bent de baas van je eigen BV. Die BV heeft geld op de bank.
Jij zelf, als privépersoon, wilt een vakantiebungalow kopen. In plaats van naar de bank te gaan, leen je dat geld dus bij je eigen BV.
Dit heet een director's loan of een privélening van de BV. Je sluit een officieel leningcontract met je eigen bedrijf. Dit klinkt heel logisch en dat is het soms ook, maar de Belastingdienst vindt het een grijs gebied.
Ze willen voorkomen dat je stiekem je bedrijf leeghaalt zonder de juiste belastingen te betalen. De kern van het verhaal is dat je BV en jij twee aparte entiteiten zijn.
Dus je kunt niet zomaar even geld overhevelen. De transactie moet zakelijk zijn. Dat betekent dat je een reële rente betaalt en de lening echt terugbetaalt. Doe je dat niet, dan ziet de Belastingdienst dat geld als een dividenduitkering of een loon.
En dat is een stuk duurder dan een simpele lening. Het is dus een handige constructie, maar met strenge regels.
De Belastingdienst: rente en de rente-aftrek
Het eerste wat je regelt, is de rente. Je BV mag rente van je vragen.
Jij mag die rente weer aftrekken van je inkomen in box 1. Dat is een voordeel. De Belastingdienst eist wel een 'zakelijke rente'.
Dit is een rentepercentage dat je ook bij een normale bank had gekregen. In de huidige markt ligt dat ergens tussen de 4% en 6%.
Stel je leent €150.000,- voor een chalet. Dan betaal je je BV bijvoorbeeld €7.500,- rente per jaar.
Jij mag die €7.500,- aftrekken. Je BV krijgt die €7.500,- als inkomsten en betaalt daarover winstbelasting (VPB). Een valkuil is een te lage rente. Zeg je: "doe maar 1%", dan vindt de Belastingdienst dat je een onzakelijke rente hanteert.
Het verschil tussen de zakelijke rente (bv. 5%) en de lage rente (1%) wordt alsnog gezien als een dividenduitkering.
En over dividend moet je 15% dividendbelasting betalen. Dus je bespaart niks, je maakt het alleen maar ingewikkelder. Zorg dus dat je een reëel percentage hanteert. Check even de actuele rentes bij de grootbanken voor een vergelijkbaar krediet.
De aflossing en de eindtermijn
Naast rente moet je de lening aflossen. De Belastingdienst kijkt hier streng naar. Je mag de lening niet zomaar oneindig laten doorlopen.
Er moet een duidelijke looptijd zijn, bijvoorbeeld 10 of 15 jaar. En je moet maandelijks of jaarlijks een bedrag aflossen.
Dit bedrag bestaat uit rente en aflossing. De aflossing is voor je BV niet aftrekbaar, want het is gewoon terugbetalen van geleend geld.
Voor jou is het belangrijk dat je de lening echt kunt betalen uit je privé-inkomen. Of je nu kijkt naar financiering voor een chalet of een bungalow, een veelgehoord probleem is dat de lening na 15 jaar niet is afgelost. De BV kan de vordering op jou dan kwijtschelden.
Dat klinkt fijn, maar dat is het fiscaal niet. De kwijtschelding wordt gezien als een schenking van de BV aan jou.
Je raadt het al: dat levert weer dividendbelasting op. Of het nu als loon wordt gezien. Kortom: zorg dat je de lening echt aflost. Plan dit vooraf. Reken uit wat je kunt missen per maand, bijvoorbeeld €1.200,-, en hou je daar aan.
Box 3 en de eigen woning: waarom je vakantiehuis vaak duurder uitpakt
Hier gaat het vaak mis. Veel mensen denken: ik leen geld van mijn BV, ik betaal rente en die rente trek ik af. Handig!
Toch is dit vaak slimmer dan een dure lening bij de bank. Maar dan vergeten ze dat het vakantiehuis in box 3 valt, ook als je kiest voor geld lenen voor een stacaravan. De rente die jij aftrekt, mag je namelijk alleen aftrekken als je een 'eigenwoningschuld' hebt.
En een eigenwoningschuld zit aan je hoofdwoning in box 1. Je vakantiehuis telt daar niet voor mee (tenzij je er per se werkelijk woont en het je hoofdverblijf is, wat bijna nooit het geval is).
Dus wat gebeurt er? Jij trekt de rente af in box 3.
Maar de rente-aftrek in box 3 is veel lager dan in box 1. Hij is namelijk gelijk aan het 'forfaitaire rendement' uit je box 3-vermogen. In 2024 is dit ongeveer 6%. De rente die je betaalt (bijv.
5%) is vaak lager dan dat forfait. Je houdt dus bijna geen aftrek over.
Tegelijkertijd heeft je BV de rente-inkomsten. En jij moet over de waarde van het huis in box 3 belasting betalen. Het voordeel van de renteaftrek ten opzichte van een normale hypotheek is vaak nihil of heel klein.
Je kunt wel een andere constructie proberen: een vakantiehuis kopen met een BV en dit vervolgens aan jezelf verhuren.
Dan zit het pand in de BV. Jij betaalt huur. De BV mag de rente van de eigen lening en de kosten aftrekken. Jij mag de huur niet aftrekken.
Dit is vaak alleen interessant als je de BV ook gebruikt voor de verhuur.
Dan is het een bedrijfsmiddel. Koop je het huis voor jezelf? Dan is de huurconstructie vaak een dure grap door de huurinkomsten en de VPB.
Hoeveel kost het? Een rekenvoorbeeld
Laten we een concreet voorbeeld nemen. Jij koopt een luxe bungalow op Vakantiepark De Lommerbergen voor €250.000,-.
Je leent dit volledig van je eigen BV, vergelijkbaar met een lening via de verkoper.
- Jij betaalt: €12.500,- rente. In box 3 mag je dit aftrekken. Stel je totale box 3 vermogen is €400.000,- (excl. het huis). Het forfait is 6% = €24.000,-. Je aftrek is dus €12.500,-, maar je betaalt belasting over €24.000 - €12.500 = €11.500. Je voordeel is minimaal.
- Je BV: Krijgt €12.500,- rente. Betaalt hierover VPB (19% over de eerste €200k). Dus ongeveer €2.375,- belasting. De BV houdt €10.125,- over.
- Box 3 belasting: Over de waarde van het huis (€250.000,-) betaal je vermogensbelasting. Stel het rendement is 6% (€15.000). Daar betaal je 36% belasting over. Dat is €5.400,- per jaar.
Je betaalt 5% rente. Dat is €12.500,- per jaar. Totaalplaatje: Je betaalt privé belasting over je vermogen en een beetje minder rente-aftrek.
Je BV betaalt VPB. De totale druk kan oplopen tot €7.000 - €8.000 per jaar, alleen aan belastingen, exclusief je aflossing.
Koop je het huis met een gewone hypotheek? Dan mag je de rente in box 1 aftrekken (als het een tweede huis is met eigenwoningschuld, dat is soms mogelijk via overbrugging). Dat scheelt al gauw €3.000 - €4.000 per jaar. Als je de bungalow verhuurt via de BV, verandert het plaatje.
De verhuurder-optie
De BV mag de rente aftrekken. De huurinkomsten zijn belast.
Als de huur €20.000,- per jaar is en de rente €12.500,-, is de winst €7.500,-. Daar betaal je VPB over (€1.425,-). Jij mag de huur niet aftrekken.
Dit is interessant als je de winst laag houdt en de BV de kosten draagt. De prijsindicatie voor zo'n BV-constructie? Reken op €1.500,- tot €2.000,- extra fiscale en notariskosten om dit goed op te zetten.
Praktische tips voor je lening
Wil je dit echt gaan doen? Ga dan niet zomaar geld overmaken.
Volg deze stappen om problemen te voorkomen. Wees zakelijk, wees duidelijk en denk vooruit.
- Maak